核心內(nèi)容：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近些年來離婚涉及按揭購房的案件數(shù)量不斷攀升。由于我國《婚姻法》及相關(guān)司法解釋對(duì)于按揭房屋如何認(rèn)定歸屬和進(jìn)行分割沒有明確規(guī)定，如果僅按照房產(chǎn)證取得的時(shí)間作為劃分按揭房屋屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)或者婚后夫妻共同財(cái)產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，則可能出現(xiàn)對(duì)一方顯示公平的情況。下面，承業(yè)律師房地產(chǎn)小編為您詳細(xì)介紹按揭房屋離婚分割的法律知識(shí)內(nèi)容。
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一、婚前共同出資交首付，婚后按揭還貸
首先，此種情形應(yīng)當(dāng)明確，不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，按揭的債務(wù)為夫妻共同債務(wù);其次，應(yīng)按照現(xiàn)有的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算房屋價(jià)值;再次，應(yīng)當(dāng)注意，該出資行為發(fā)生在婚前，非產(chǎn)權(quán)名義人應(yīng)對(duì)自己出資行為并非贈(zèng)與或借貸進(jìn)行舉證。否則，如果在產(chǎn)權(quán)名義人予以否認(rèn)，并以個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)出資為由主張房屋歸個(gè)人所有的情形下，非產(chǎn)權(quán)名義人的利益將無法得到法律保護(hù)。例如李某、王某婚前各自出資2.5萬元交納首付按揭購買價(jià)值20萬元的房屋一套，并將產(chǎn)權(quán)登記在李某名下，婚后李某用自己的工資償清剩余貸款。離婚時(shí)雙方在房產(chǎn)分割上產(chǎn)生爭(zhēng)議，李某主張房屋歸自己所有，并同意補(bǔ)償王某婚前交納的2.5萬元首付款。王某則主張?jiān)摲课菹捣蚱薰餐?cái)產(chǎn)，要求平均分割。本案中，因房屋系雙方婚前共同出資購買，雖然產(chǎn)權(quán)登記在李某名下，但該房屋仍為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。雖然李某在婚后用自己工資還清了剩余貸款，但法律明文規(guī)定婚后任何一方工資、獎(jiǎng)金等收入為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，也就是說李某是用共同財(cái)產(chǎn)償還了拖欠銀行的貸款，故房屋應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。按照分割不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，李某、王某可以采取競(jìng)價(jià)取得、作價(jià)補(bǔ)償或變價(jià)拍賣后均分房款等形式分割該房產(chǎn)。
二、婚前一方支付首付，婚后雙方共同還貸
對(duì)于此種情形，理論界有兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然房屋為一方婚前購買，但房屋作為夫妻共同居住使用，且用共同財(cái)產(chǎn)償還貸款，該房屋理應(yīng)成為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)應(yīng)按夫妻共同房產(chǎn)處理。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，《婚姻法》明確規(guī)定，一方婚前財(cái)產(chǎn)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。一方婚前以個(gè)人名義辦理按揭貸款，取得了房屋產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)手續(xù)，無論何時(shí)取得產(chǎn)權(quán)證，房屋都應(yīng)視為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
筆者比較贊同第二種觀點(diǎn)，因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，判斷按揭房屋歸屬的關(guān)鍵因素在于房屋產(chǎn)權(quán)證書記載的權(quán)利人以及房屋產(chǎn)權(quán)取得的時(shí)間。如購房人在婚前已取得房屋的所有權(quán)，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間只是為了還貸而將房屋的所有權(quán)抵押給銀行，和銀行之間形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系。夫妻用共同財(cái)產(chǎn)還貸也只是在夫妻之間產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不會(huì)因共同還貸而改變房屋所有權(quán)的歸屬，這是符合不動(dòng)產(chǎn)的公示原則。此外，因?yàn)榛楹蠊餐瑑斶€貸款的行為并不改變房屋屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，所以離婚后未償清的貸款仍為個(gè)人債務(wù)。需要說明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個(gè)人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)產(chǎn)權(quán)名義人應(yīng)補(bǔ)償配偶已還貸款數(shù)額的一半作為共同財(cái)產(chǎn)分割款。當(dāng)然，如果一方確能證實(shí)，其還貸資金來源于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，那么該部分不應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。
例如，李某婚前以自己的名義購買住房一套，該住房價(jià)值20萬元，李某支付首付款6萬元。婚后取得房產(chǎn)證，登記的所有權(quán)人是李某，婚后李某又用自己的工資累計(jì)償還貸款5萬元。本案中，首先該房是李某婚前按揭購買，雖然在婚后取得房產(chǎn)證，但房屋所有權(quán)是在李某簽訂購房協(xié)議時(shí)即已確定下來，該房并不因李某與王某結(jié)婚而變成夫妻共同財(cái)產(chǎn)。其次婚后李某用個(gè)人工資交納貸款，根據(jù)法律規(guī)定，夫妻的工資、獎(jiǎng)金等收入為共同財(cái)產(chǎn)。故對(duì)于婚后李某交納的按揭款應(yīng)認(rèn)定為用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還個(gè)人債務(wù)，現(xiàn)雙方離婚，對(duì)此部分必須進(jìn)行分割。所以本案的財(cái)產(chǎn)分割結(jié)果是：(1)房屋歸李某所有;(2)李某應(yīng)支付給王某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割款(5萬元×1/2)2.5萬元。
三、個(gè)人婚前購房，夫妻共同還貸，離婚房屋增值部分應(yīng)如何處理
這一問題是按揭房屋在離婚訴訟財(cái)產(chǎn)分割中最具爭(zhēng)議的問題，目前無論是法律還是司法解釋均無明確規(guī)定。有人認(rèn)為，婚前個(gè)人房屋在婚姻關(guān)系存續(xù)期間產(chǎn)生的增值或縮水部分是屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)價(jià)值浮動(dòng)。房屋是在結(jié)婚之前取得，系婚前財(cái)產(chǎn)，雖有婚后共同還貸情形，但該還貸行為只是雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)個(gè)人債務(wù)的償還，且房屋屬于家庭居住自用，并非基于投資盈利的目的購置，故不屬于婚姻法解釋中所描述的投資性財(cái)產(chǎn)的范疇。所以即便該爭(zhēng)訟房屋存在增值，該部分財(cái)產(chǎn)也不屬于婚姻法所指的個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資收益，不應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
婚前個(gè)人購房，婚后共同償還貸款，增值部分如果一概作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)處理，是對(duì)夫妻之間分工和非產(chǎn)權(quán)方對(duì)家庭貢獻(xiàn)的漠視。訟爭(zhēng)房產(chǎn)雖系一方在婚前購買，但按揭款屬于用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還，這一部分資金被購房一方占用，直接導(dǎo)致了另一方在婚姻存續(xù)期間的投資機(jī)會(huì)、投資規(guī)模以及生活品質(zhì)受到一定的限制和影響。因此，如果這一部分房屋增加值也列入個(gè)人財(cái)產(chǎn)歸購房一方享有，則對(duì)另一方顯然有失公平。所以，盡管一方婚前房產(chǎn)仍歸該個(gè)人所有，但該房產(chǎn)在婚后的增值，凝聚了非產(chǎn)權(quán)方配偶的貢獻(xiàn)，則該配偶有權(quán)享受這種收益，有權(quán)得到補(bǔ)償。例如：婚前王某購買價(jià)值30萬元的新房一套，其中交納首付款20萬元，按揭10萬元，房產(chǎn)證登記在王某名下。王某與李某結(jié)婚，雙方按月歸還房貸，至貸款全部還清。后二人因感情不和離婚。在分割共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，李某提出：房屋系婚后雙方共同償還貸款所購，應(yīng)按共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割(此時(shí)新房市值50萬元)。王某則認(rèn)為：根據(jù)物權(quán)法和婚姻法的規(guī)定，該房系其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。本案中，首付20萬元是王某婚前用個(gè)人財(cái)產(chǎn)交付，故王某系該房屋的所有權(quán)人。房屋按揭部分是用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還，應(yīng)認(rèn)定王、李每人各出資5萬元。新房增值部分應(yīng)根據(jù)雙方對(duì)房屋的貢獻(xiàn)大小按比例分割。在30萬元的總份額中，王某出資25萬元占總額的六分之五，李某出資5萬元僅占六分之一。所以在增值額的20萬元中，王某應(yīng)該按同樣的比例獲得16.67萬元，而李某應(yīng)該得3.33萬元。所以，最終房屋歸王某所有，王某應(yīng)補(bǔ)償李某8.33萬元。
四、按揭購房，離婚時(shí)尚未取得所有權(quán)證書應(yīng)如何處理
根據(jù)《婚姻法》的相關(guān)解釋，離婚時(shí)，雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由一方另行向法院起訴。另外，最高院民一庭相關(guān)解釋也明確規(guī)定，法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括：購買福利性政策房屋、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房這三種房屋的，在離婚時(shí)，尚未取得房屋所有權(quán)證書的，法院不宜就該房所有權(quán)直接作出判決。所以，離婚時(shí)對(duì)按揭房屋的權(quán)屬有爭(zhēng)議但能協(xié)商好的，可按雙方的合意處理房屋權(quán)屬;若協(xié)商不成的，法院可判決按揭房屋歸一方使用，待房屋產(chǎn)權(quán)證發(fā)放下來后，再作處理。
綜合上述幾種情形，筆者認(rèn)為，婚姻關(guān)系是特殊的人身關(guān)系，不是商品交換、市場(chǎng)經(jīng)營，基于這種特殊身份關(guān)系而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)關(guān)系不同于一般的物權(quán)或合同關(guān)系，有其特定的法律規(guī)則，不能簡單地適用合同法、物權(quán)法，而要以婚姻法及其相關(guān)司法解釋為原則。鑒于有些當(dāng)事人法律意識(shí)淡薄，往往基于面子觀念在婚前未能明確房產(chǎn)的權(quán)屬以及詳細(xì)約定還款數(shù)額、方式等事宜，導(dǎo)致婚姻破裂時(shí)財(cái)產(chǎn)糾紛增多，尤其涉及房產(chǎn)分割時(shí)易產(chǎn)生矛盾。為了避免不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬不明的現(xiàn)象產(chǎn)生，甚至激化各方矛盾，同時(shí)也為了防止財(cái)產(chǎn)權(quán)利人利益受損。筆者建議，若婚前雙方共同出資購買的房屋，可在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，要求登記機(jī)關(guān)將該房屋登記在雙方名下;若婚前以按揭貸款方式購買房屋，夫妻雙方可就財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬問題進(jìn)行書面的約定，約定房屋歸一方所有或雙方共有。公民只有增強(qiáng)法律意識(shí)，拋開傳統(tǒng)的面子觀念，在糾紛未產(chǎn)生時(shí)先做到“親兄弟，明算賬”，才能明確房產(chǎn)的權(quán)屬，以保障雙方利益。
50010302002461號(hào)