父母出資購房離婚房產怎么分割

　　核心內容：父母出資購房離婚房產怎么分割？備受關注和爭議的《婚姻法司法解釋(三)》(以下簡稱《解釋(三)》)一經發(fā)布，旋即引發(fā)社會各界的熱議，其中關于房產歸屬問題的條款更成為關注的熱點。支持者認為“把財產的事說清楚，讓婚姻更純粹”，反對者則認為它“撕碎了家庭溫情脈脈的面紗，破壞了夫妻感情”。下面，承業(yè)律師房地產小編為您詳細介紹相關父母出資購房離婚房產分割的法律知識內容。

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　　新出臺的婚姻法解釋中究竟有哪些與房產相關的規(guī)定，如何正確客觀地理解這些規(guī)定而不致誤讀?

　　夫妻贈與房產能反悔嗎？

　　——YES，但有限制

　　【條文】第六條：“婚前或者婚姻關系存續(xù)期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。”

　　【解讀】許宜群律師認為，根據此條解釋，變更登記前，贈與房產可撤銷。這就是說，除了特殊情況以外，要讓房產變動后發(fā)生法律效力，必須要進行房屋變更登記才行。就是說，在婚前或婚姻存續(xù)期間，一方向另一方贈與房子產生糾紛時，只要沒有進行變更登記，贈與一方就可以撤銷贈與。

　　許律師表示，夫妻之間簽訂的協議只要不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，是雙方的真實意思表示，就是有效的。不過，針對贈與合同，對于動產的贈與，只要交付就完成了所有權的轉移。對于不動產，比如房屋，應辦理房屋過戶手續(xù)，房屋所有權才發(fā)生轉移。或者對贈與合同進行公證，因為根據《合同法》第一百八十六條規(guī)定：贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。經過公證的贈與合同，不適用前款規(guī)定。因此，對房產的贈與行為進行公證，不失為一種有效的法律保障手段。

　　父母出資購房，離婚房產歸誰？

　　——需視具體情形而定

　　【條文】第七條：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。”

　　【解讀】“根據該規(guī)定，婚后一方父母出全資為子女購買不動產且產權登記在自己子女名下的，應認定為夫妻一方的個人財產。該條文的突破在于對婚后由父母一方出全資購得的房產，以房產的實際登記狀況確定產權歸屬，強調了尊重贈與人意愿的立法宗旨。”長期從事民事審判實踐的付曄法官持這樣的觀點。

　　付法官認為，之前審判實踐中有一種主流觀點，即針對婚后獲得的贈與房產，如贈與人沒有明確約定該房產只歸夫妻一方所有，房產即使登記在一方名下，也應當視為夫妻共同財產。而本次解釋中的第七條實際推翻了之前的觀點，更強調保護出資人即父母作為獨立財產所有人的權益，而非之前保護的夫妻雙方結婚后，兩人作為家庭財產共同占有、使用、收益人的整體不可分性。

　　付法官表示，實踐中，父母出資為子女購房有多種情況，還需要具體分析判斷。如果婚后一方父母或者雙方父母出資，房產登記在雙方名下，以產權登記為準，應視為夫妻雙方共同共有;如果夫妻間的登記產權比例并非各50%，而是雙方共同約定的比例，則以產權登記為準，視為按份共有，而非共同共有。

　　婚前一方首付，婚后雙方供房，離婚房產歸誰？

　　——歸產權登記方

　　【條文】第十條：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。

　　依前款規(guī)定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。”

　　【解讀】關于該條解釋，付法官提出了兩層意思。第一，婚前個人簽訂房產買賣合同，并以個人財產支付首付款，無論房產證的登記日期是在婚前還是婚后，只要該房產證登記為首付款支付方個人名下，該房產產權本身屬于登記一方。但同時要注意，即使婚前個人簽訂房產買賣合同，并以個人財產支付首付款，如果房產登記在夫妻雙方名下，房產歸屬以登記為準，即房產視為夫妻共同財產。

　　第二，如果房產產權屬于登記一方，但又使用了家庭共同財產支付按揭款，則由產權登記一方對另一方進行補償。補償金額由共同還貸支付的款項和相應財產的增值部分組成。共同還貸支付的款項包括夫妻關系存續(xù)期間償還的所有按揭本息及提前還貸部分。

　　“但是，這并非意味著絕對的平均分割，而是根據婚姻法第三十九條第一項的規(guī)定，‘離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理;協議不成時，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決’，即在充分考慮具體情況和適當傾斜照顧子女和女方的前提下，由產權登記一方對另一方進行補償。”

　　一方私賣共有房產，另一方能追回嗎？

　　——NO，但可索賠

　　【條文】第十一條：“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。”

　　【解讀】許宜群律師將此條簡單概括為：“一方私自處分夫妻共同共有的房屋，有效;但不經配偶同意出售共有房屋的，配偶可索賠。”

　　許律師表示，本條解釋明確了兩個問題：一是應保護善意購買夫妻不動產的第三人的利益;二是夫妻雙方處分共同不動產時都有相互告知的義務。現實生活中，由于種種情況的原因，夫妻一方沒有告知另一方，將共有的房屋出售給買受人，而買受人也付了合理的房屋價款并辦理了產權證時，這種買賣關系合法成立，另一方是不能隨意把該房屋追回的。但是，如果夫妻一方沒有告知另一方出售共有房屋，特別是有其他個人目給另一方造成損失時，另一方在離婚時有請求賠償損失的權利，人民法院也應予支持。

　　這其中要特別注意的是，第三人必須是已經辦理了房屋過戶手續(xù)。從物權法看，物權已經發(fā)生了轉移，就不能再損害第三人的利益。但是如果房屋沒有過戶，夫妻一方仍然可以主張自己的權利。