核心內(nèi)容：婚前房產(chǎn)婚后出售后再購房，離婚如何分割?一方在婚前擁有房產(chǎn)的情況較為常見，婚后用共同財(cái)產(chǎn)還婚前房貸的情況也較為普遍。在結(jié)婚后，一方如何處置婚前購房，是非常應(yīng)該引起重視的。下面，承業(yè)律師房地產(chǎn)小編為您詳細(xì)介紹相關(guān)的法律知識。
案情簡介：
張海(為化名)與李蘭(為化名)2002年4月在上海長寧區(qū)民政局登記結(jié)婚，婚后無子。
張海在2001年以自己名義貸款購A房一處，首付20萬，貸款15萬，2003年4月份取得產(chǎn)權(quán)證。A房月還貸2000元。
2004年4月，張海將A房出售，得售房款100萬元，沖減貸款余額本金10萬元，實(shí)際得房款90萬元。
2004年8月，張海將售A房得款90萬元作為首付，再在上海市長寧區(qū)購買B房一處，B房首付款90萬元，貸款200萬，月還款10000元。
2006年4月，張海向上海市某區(qū)人民法院起訴離婚，李蘭同意離婚，但要求分割B房。
爭議焦點(diǎn)：
本案系爭B房，李蘭是否有權(quán)分割系本案爭議焦點(diǎn)。
原告張海認(rèn)為：
B房購房款系原告婚前A房出售款所得，且產(chǎn)權(quán)證也記載在原告一人名下，被告無權(quán)分割。原告同意支付被告婚后共同還貸款的一半作為補(bǔ)償。
被告李蘭認(rèn)為：
B房系原告在婚后購得，且產(chǎn)權(quán)取得在婚后。B房雖大部分為原告出資，但被告曾參與A房還貸，原告出售A房款中有被告的份額?，F(xiàn)原告用A房售房款購B房，應(yīng)作為共同財(cái)產(chǎn)分割。
一審法院審理：
上海市某區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，B房雖為原告婚前購房A房的出售款購得，但A房被告也參與還貸，故對A房理應(yīng)享有權(quán)益。原告購買B房房款中，包含A房的夫妻共同還貸以及共同還貸的增值部分。現(xiàn)雙方同意將B房做價(jià)300萬元本院予以確認(rèn)，離婚后B房由原告所有，剩余貸款200萬元由原告承擔(dān)，原告一次性向被告支付房屋折價(jià)款40萬元。
二審法院審理：
原告張海不服一審法院判決，遂將案件上訴于上海市第一中級人民法院。經(jīng)法院調(diào)解，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，原告一次性向被告支付20萬元，房產(chǎn)歸原告，雙方無其它爭議，法院據(jù)此調(diào)解書結(jié)案。
律師分析：
其一、系爭房產(chǎn)A房為張海個(gè)人物權(quán)。
根據(jù)2004年9月7日，上海市高級人民法院滬高法民一[2004]25號文件即《上海市高級人民法院關(guān)于適用最高人民法院婚姻法司法解釋(二)的解答(一)》第六條，夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)按揭購買房屋，婚后夫妻共同清償貸款，在離婚訴訟中如何處理的回復(fù)中指出，“夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買房屋，并按揭貸款，房產(chǎn)證登記在自己名下的，該房屋仍為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。同樣，按揭貸款為其個(gè)人債務(wù)。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。因此，離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)為個(gè)人債務(wù)。對已歸還貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?，?yīng)當(dāng)予以返還。”
根據(jù)以上規(guī)定，本案系爭房產(chǎn)A婚后共同還貸，但A房物權(quán)本身為張海的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，對于婚后共同還貸部分，才為共同財(cái)產(chǎn)。一審法院認(rèn)為李蘭參與了還貸，就對A房屋享有一定權(quán)利的觀點(diǎn)是欠妥的，就物權(quán)本身來說，A應(yīng)屬上訴人個(gè)人物權(quán)，只是對于婚后共同還貸部分，被上訴人才享有一半的權(quán)利，還貸部分和房產(chǎn)物權(quán)不同，不可能產(chǎn)生增值部分，因?yàn)檫@是基于債權(quán)產(chǎn)生。一審判決混淆了債權(quán)與物權(quán)的二個(gè)法律概念。
其二、張海購買B房的錢款，是由絕大部分個(gè)人財(cái)產(chǎn)和一小部分共同財(cái)產(chǎn)購得，一審法院將整套房屋按共同共有分割錯(cuò)誤。
上訴人與被上訴人2002年4月份登記結(jié)婚，2004年4月抵押貸款終止，夫妻關(guān)系存續(xù)期間共還貸24個(gè)月，A房的房產(chǎn)每月還貸2000元，婚后該套房產(chǎn)共計(jì)還貸48000元，被上訴人擁有一半份額即為24000元。
根據(jù)上海高院的解答規(guī)定，在出售房屋時(shí)，李蘭僅就還貸部分擁有份額，對還貸部分的增值部分不享有份額，原因是還貸是基于張海與銀行之間的債權(quán)法律關(guān)系產(chǎn)生，而與房產(chǎn)物權(quán)沒有直接法律關(guān)系，而一審法院認(rèn)為李蘭還對還款部分的增值部分享有權(quán)利顯然混淆了債權(quán)物權(quán)的法律關(guān)系，違反了上海高院的相關(guān)規(guī)定精神。
張海購買本案B房共用去290萬，貸款200萬，該套房屋共計(jì)購買價(jià)格300萬。即使基于共同還貸有48000元的共同財(cái)產(chǎn)與系爭房產(chǎn)有關(guān)聯(lián)，但也僅僅占到1.6%。而本案系爭房屋每月還貸10000元左右，從2004年8月份至2006年4月共計(jì)20個(gè)月，共計(jì)還貸：200000元。
以上可以看出，在購買B房時(shí)，共用去2900000萬元，其中張海出資部分為900000-24000=876000萬元，占全部首付款的97.3%，夫妻共同財(cái)產(chǎn)關(guān)聯(lián)部分為48000萬元，占全部首付款的2.7%。在分割本案系爭房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將張海個(gè)人財(cái)產(chǎn)部分以及夫妻共同財(cái)產(chǎn)部分分開，而一審法院判決卻不加區(qū)分，把所有出資都算為共同財(cái)產(chǎn)。本案房價(jià)一審時(shí)雙方共識為300萬元，尚有銀行貸款200萬元，房產(chǎn)凈值部分有10萬元，即使分割，也劃清個(gè)人財(cái)產(chǎn)與共同財(cái)產(chǎn)的比例后，將共同財(cái)產(chǎn)部分予以分割。而本案中，一審判決卻判令上訴人向被上訴人一次性支付房屋折價(jià)款40萬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房屋權(quán)益中屬于夫妻雙方部分的財(cái)產(chǎn)份額，顯然是錯(cuò)誤的。
二審法院居間調(diào)解，能降低一審判決20萬元的結(jié)果調(diào)解結(jié)案，說明我們的代理意見對二審法院產(chǎn)生了較大影響，并且使李蘭及其代理人在一審對其有利的情況下，對二審結(jié)果沒有信心，才能達(dá)成以上調(diào)解結(jié)果，使雙方握手言和，減紛息訟。
該案啟迪：
在上海，一方在婚前擁有房產(chǎn)的情況較為常見，婚后用共同財(cái)產(chǎn)還婚前房貸的情況也較為普遍。在結(jié)婚后，一方如何處置婚前購房，是非常應(yīng)該引起重視的。這里律師有幾點(diǎn)建議：
1、 保存好婚前購房的預(yù)售(買賣)合同的原件及付款發(fā)票;
婚前購房的合同以及發(fā)票，是證明房產(chǎn)歸已所有的有效證據(jù)，必須慎重保存。
2、 若將婚前房產(chǎn)婚后出售，最好將共同還貸部分留存。
婚前房產(chǎn)出售后變成現(xiàn)金，該筆現(xiàn)金為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)和婚后共同還貸部分的總額。將婚后共同還貸部分保留，以便在發(fā)生爭議時(shí)作為共同財(cái)產(chǎn)處理，或在雙方一致認(rèn)可后進(jìn)行花銷，而對于個(gè)人財(cái)產(chǎn)部分可單獨(dú)自由處置。
3、 售房款資金規(guī)范管理。
售房后，不論是定金還是首付款和其它筆付款，能盡量由下家打入一個(gè)賬戶內(nèi)，盡量避免一行多戶頭或多行多賬戶操作，造成資金來源和去向說不清、舉證不能的境內(nèi)。每次存、取款，保存好資金存取款憑條。
50010302002461號