核心內(nèi)容：夫妻一方擅自賣(mài)房，法院應(yīng)該如何處理？如何保護(hù)善意第三人的法律權(quán)益？下面，承業(yè)律師房地產(chǎn)小編為您詳細(xì)介紹有關(guān)夫妻一方擅自賣(mài)房的知識(shí)內(nèi)容。
近期二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件多發(fā)，53.5%的當(dāng)事人以出賣(mài)房屋系共有財(cái)產(chǎn)為名主張無(wú)效。其中共有人一方主張另一方與購(gòu)房者簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的案件中，主張侵犯夫妻共同財(cái)產(chǎn)權(quán)的占到66.7%。
夫妻一方以侵犯共有財(cái)產(chǎn)為由主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效案件，常常存在四大難點(diǎn)：
一是當(dāng)事人舉證難。對(duì)于夫妻雙方是否知情，舉證責(zé)任如何分配，證明標(biāo)準(zhǔn)如何確定，法律并沒(méi)有明確的規(guī)定。
二是法院調(diào)解難。房產(chǎn)涉及的利益往往較大，而當(dāng)事人雙方訴求差距明顯，法院調(diào)解工作難做。
三是執(zhí)法尺度難以統(tǒng)一。“婚姻法司法解釋三”明確規(guī)定了“善意取得”制度的應(yīng)用，然而，“善意取得”制度的前提是房屋已經(jīng)過(guò)戶且第三人必須是善意的，善意屬于主觀認(rèn)定，沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。
四是判決執(zhí)行難。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，部分案件法院認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效，但難以執(zhí)行，甚至引發(fā)多起糾紛。
典型案例：羅某與揭某系夫妻，揭某在羅某不知情的情況下將兩人所有一處住房賣(mài)給鄧某。羅某訴至法院要求判令二人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。揭某稱與羅某曾約定上述房屋是揭某個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，鄧某稱其買(mǎi)房時(shí)揭某曾出示夫妻財(cái)產(chǎn)協(xié)議，鄧某已付完房款，房屋也已辦理過(guò)戶手續(xù)。
據(jù)調(diào)查，揭某曾與羅某簽訂協(xié)議書(shū)，約定該處房屋歸揭某所有。后雙方又簽訂一份協(xié)議書(shū)約定廢除前份協(xié)議。法院審理認(rèn)為，鄧某在見(jiàn)到揭某與羅某簽名的協(xié)議書(shū)后，有理由相信訴爭(zhēng)房屋歸揭某個(gè)人所有，鄧某以合理價(jià)格購(gòu)買(mǎi)上述房屋，并已辦理了過(guò)戶手續(xù)，其作為善意第三人依法取得了房屋的所有權(quán)，故判決駁回羅某的訴訟請(qǐng)求。
法官釋法：根據(jù)“婚姻法司法解釋三”規(guī)定，一方未經(jīng)另一方同意，出售夫妻共有的房屋，第三人善意購(gòu)買(mǎi)，支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。鄧某在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)見(jiàn)過(guò)揭某出示的第一份協(xié)議書(shū)，并依合同支付了相應(yīng)價(jià)款，且訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過(guò)戶至其名下，應(yīng)依法取得訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)，羅某可另行向揭某主張相關(guān)權(quán)利。
50010302002461號(hào)