情侶共有房屋分割問題分析
張志勝，北京律師
基本案情
王某，女，1980年7月生，北京市東城區(qū)人；陳某，男，1979年8月生，北京市朝陽區(qū)人。2005年8月，二人相識，隨后自由戀愛成為情侶后同居。2006年7月，雙方共同出資購買朝陽區(qū)某樓盤新房一棟，購房合同書雙方簽字；2007年9月，取得房產(chǎn)證和共有權(quán)證；2007年10月25日，雙方在北京市第一公證處辦理公證，證實雙方對該房屋各占50%產(chǎn)權(quán)份額。2008年4月，雙方終止戀愛關(guān)系，隨后，陳某擅自更換門鎖，拒絕王某入住。2008年6月，王某依法向朝陽區(qū)人民法院提起訴訟，請求分割按份共有房屋。2008年8月29日，朝陽區(qū)人民法院依法開庭審理此案，庭審過程中，陳某表示愿意通過向王某支付折價款的方式取得房屋所有權(quán)，隨后反悔，2008年9月3日，法院依法作出判決，支持王某的訴訟請求。
法律依據(jù)
1、《中華人民共和國民法通則》第78條：“財產(chǎn)可以由兩個以上的公民、法人共有。
共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對共有財產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。
按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。
2、《中華人民共和國物權(quán)法》第99條：“共有人約定不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。”
3、《中華人民共和國物權(quán)法》第100條：“共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的，應(yīng)當(dāng)對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應(yīng)當(dāng)對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。
共有人分割所得的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。”
4、《中華人民共和國物權(quán)法》第101條：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。”
5、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問題的意見》第90條：“在共同共有關(guān)系終止時，對共有財產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)等分原則處理，并且考慮共有人對共有財產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實際需要等情況。但分割夫妻共有財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定處理。”
6、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問題的意見》第91條：“共有財產(chǎn)是特定物，而且不能分割或者分割有損其價值的，可以折價處理。”
7、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問題的意見》第92條：“ 共同共有財產(chǎn)分割后，一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。”
法律分析
1、案由選擇
針對此案件，依法有兩種案由可供選擇：同居關(guān)系析產(chǎn)糾紛和按份共有糾紛。如果選擇前者，那么，法官會要求雙方提供財產(chǎn)憑證等證據(jù)，然后依法作出分割，包括實物分割、變價分割和作價補(bǔ)償?shù)确绞?；如果選擇后者，訴訟請求的書寫技巧就顯得非常重要----一般的人會忽略“分割”而直接要求對方支付一半的價款，對此，法官則有較大的自由裁量權(quán)，即，法官可以選擇駁回起訴和依法分割財產(chǎn)兩種判決：選擇駁回起訴的理由是法律規(guī)定了共有人的優(yōu)先購買權(quán)而并沒有規(guī)定對方共有人的必須購買的強(qiáng)制性義務(wù)（對方共有人可以選擇主張優(yōu)先購買權(quán)，也可以選擇不主張購買房產(chǎn)的他人份額部分）；法官選擇依法分割財產(chǎn)，主要是根據(jù)上述法律依據(jù)之規(guī)定，推定了原告的訴訟請去本意在分割共有財產(chǎn)。所以，如果選擇按份共有糾紛這個案由，那么，訴訟請求中一定要明確“依法分割共有財產(chǎn)”。
2、共有房屋分割
共有房屋分割是一個難題，不僅僅是法律實務(wù)方面的難題，更是共有關(guān)系人之間的一個交互性難題。法律上，不論是共同共有還是按份共有，除了特別約定之外，共有人均有權(quán)要求分割其份額；法律也規(guī)定了實物分割、變價分割或者作價補(bǔ)償?shù)确指罘绞?，但是，這些方式往往因為當(dāng)事人對財產(chǎn)價值達(dá)不成一支意見而遭擱淺。況且，主張分割財產(chǎn)的共有人之外的其他共有還有優(yōu)先購買權(quán)，這種購買權(quán)尚不是必須購買共有份額的義務(wù)，使得問題變得異常難以處理?；貧w共有人之間的交互關(guān)系，我們不難發(fā)現(xiàn)，共有人之間多是朋友、戀人、親人或者曾經(jīng)的夫妻關(guān)系，一旦提出分割共有財產(chǎn)，本身就標(biāo)志著這種友好關(guān)系的終結(jié)，那么，憤怒甚至敵視的情緒無時無刻不在阻礙著問題的解決。
因此，我們建議，針對不可分物或者難以簡單分割的財產(chǎn)（如房屋），除了夫妻關(guān)系之外，最好不要選擇共有；如果選擇了共有，那么，協(xié)商溝通，變價處理或者折價補(bǔ)償是最為切實可行的辦法。如果協(xié)商無果，那么只能提起訴訟要求分割共有財產(chǎn)，單間房屋或者其他不可分物分割時，要求法院拍賣（唯一住房除外）成為唯一途徑，《中華人民共和國物權(quán)法》生效之前，法律并未明確賦予法院這種強(qiáng)制性權(quán)力（民通意見規(guī)定了“可以折價分割”這種自由裁量權(quán)），目前，法院的這種權(quán)力已經(jīng)得到法律（狹義：全國人大制定）的承認(rèn)---“難以分割或者因分割會減損價值的，應(yīng)當(dāng)對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割”。
3、房產(chǎn)分割后按揭貸款之處理
如果共有房屋尚處于按期償還一方按揭貸款的階段，這個問題就比較復(fù)雜了，甚至可以說比共有房屋分割本身更加復(fù)雜。共有之情感基礎(chǔ)消失后，共同償還銀行貸款的可能性比較小，所以，由其中一方一次性還清所有貸款是最理想的方式，這樣可以終結(jié)和銀行的借貸關(guān)系，余下問題僅僅是雙方的共有糾紛。但是，處于爭議之中，任何一方也不敢冒險。誠然，雙方可以協(xié)議約定由一方支付折價款取得整個房屋的所有權(quán)，這樣，對于以銀行的貸款人名義出現(xiàn)的一方來說，如果由其一次性還清貸款，那么，解除了因拖欠貸款而被銀行追索的后顧之憂，但是，留下了向?qū)Ψ阶穬數(shù)碾y題；對于非銀行貸款人的一方，一次性償還銀行欠貸，只留下了向?qū)Ψ阶穬數(shù)碾y題-----因而不愿這么做，當(dāng)然，同時將房產(chǎn)過戶到自己名下的情況除外。所以，雙方選擇銀行托管或者第三人擔(dān)保之后，實現(xiàn)一次性還貸了結(jié)銀行貸款的方式比較可靠----同樣存在對方不配合的困難。
50010302002461號