房地產(chǎn)審判專題之四：夫或妻一方將房屋賣給他人案件的處理

　　夫妻婚后購(gòu)置的房產(chǎn)通常屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但購(gòu)房時(shí)往往因?yàn)楦鞣N原因房產(chǎn)證上只登記了一個(gè)人的名字，從而產(chǎn)生了真實(shí)權(quán)利人與登記權(quán)利人不一致的情況。如果夫妻之間發(fā)生矛盾，一方擅自將房產(chǎn)出售給第三人，另一方得知后起訴要求第三人返還房屋。此時(shí)，法律如何平衡真實(shí)權(quán)利人與第三人的利益?這就涉及登記的公示公信原則及善意第三人的認(rèn)定和保護(hù)問(wèn)題。

　　從目前二手房交易中出現(xiàn)的“夫妻共有”糾紛來(lái)看，賣方配偶提出的理由一般都是稱交易未經(jīng)其同意，是丈夫(或妻子)私下串通買方進(jìn)行交易。據(jù)司法審判實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)實(shí)生活中確實(shí)存在這樣的情況，夫妻要離婚了，丈夫或妻子就瞞著對(duì)方把產(chǎn)權(quán)登記在自己名下的房子給賣了，然后轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)(或謊稱被盜搶、償還賭債、投資虧掉等)損害配偶的權(quán)益;但毋庸置疑的是，二手房交易價(jià)格上的波譎云詭，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，一些業(yè)主在賣房后見(jiàn)價(jià)格上漲就想要反悔，想不出別的辦法，就使出了“夫妻共有”的“殺手锏”。

　　關(guān)于夫妻單方面處分夫妻共有房屋的效力問(wèn)題，筆者認(rèn)為，共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共有權(quán)利，承擔(dān)共同義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效，但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)保護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)人賠償。主要理由如下：

　　《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(四)項(xiàng)雖然規(guī)定“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”，不得轉(zhuǎn)讓。但這一規(guī)定是指不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓前的一個(gè)要式要件，是對(duì)共同共有人之間的內(nèi)部約束，不能對(duì)抗善意第三人。從保護(hù)社會(huì)動(dòng)態(tài)交易安全、有效配置資源的角度，應(yīng)確認(rèn)在擅自處分共有財(cái)產(chǎn)案件中，當(dāng)表見(jiàn)代理[i]或者善意取得[ii]條件滿足時(shí)，不得適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(四)項(xiàng)的規(guī)定。當(dāng)然，表見(jiàn)代理是保護(hù)債權(quán)契約動(dòng)態(tài)的交易安全的制度，表見(jiàn)代理法律效力是合同有效，善意第三人取得的是債權(quán)，未取得物權(quán)。善意取得是保護(hù)物權(quán)契約動(dòng)態(tài)的交易安全的制度。善意取得的法律效果是善意第三人取得物權(quán)。按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)理論，故善意取得優(yōu)先于表見(jiàn)代理。

　　為避免不必要的糾紛，筆者建議在購(gòu)買二手房時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)注意征得售房夫妻雙方的同意，最好要求夫妻雙方當(dāng)面簽字，共同到房管部門去辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù);如果售房夫妻無(wú)法同時(shí)到場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)要求出售方提供公證委托等手續(xù)。如果賣方聲稱其為未婚或離婚人士，則必要時(shí)應(yīng)由賣方提交戶口簿、離婚證、離婚判決書、調(diào)解書、公證文書等證明其系個(gè)人身份的文件、聲明等。

　　當(dāng)然，為了保護(hù)配偶等其他隱名房產(chǎn)共有人的合法權(quán)益，同時(shí)又能提交交易效率，保護(hù)財(cái)產(chǎn)交易的動(dòng)的安全，合理配置社會(huì)資源，盡可能地降低道德風(fēng)險(xiǎn)，避免出名房產(chǎn)登記人損害隱名房產(chǎn)共有人的合法權(quán)益，筆者建議由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)登記的程序，明確告知不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人如實(shí)履行登記義務(wù)，盡可能地在房地產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)登記簿中登記完整共有人及其所有的份額，以從源頭上避免或減少部分出名共有人惡意損害其他隱名房產(chǎn)共有人合法權(quán)益情形的發(fā)生。

　　[i] 參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條及最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第十七條的規(guī)定。

　　[ii] 參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條的規(guī)定。