案例一：夫妻只有一方在房地產(chǎn)買賣(三方)契約上簽字有效嗎
網(wǎng)友張先生：我們夫妻08年12月購了一套房，購房合同已簽，上面是我們夫妻兩個人的簽字，契稅也交付了，但未領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證(近期會辦好)。前段時間，我丈夫在《房地產(chǎn)買賣(三方)契約》上簽了字，而且收了對方5000元定金，但我沒簽字?，F(xiàn)在這房子不想賣了，請問這份契約有效嗎？如果毀約，我丈夫要賠償違約金嗎？
律師解答：房產(chǎn)證上有一個以上的權(quán)利人，這種房產(chǎn)就是數(shù)人共有的房產(chǎn)。出賣共有的房產(chǎn)必須要取得所有共有人的同意，否則，買賣合同可能被認(rèn)定為無效。如你不同意，契約無效。你丈夫應(yīng)退還定金，賠償對方損失。
律師提醒： 根據(jù)最高法院婚姻法司法解釋(一)第十七條的規(guī)定，“(一)夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”
出售房屋一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是“非日常生活需要”，只有買房人“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示”，則他就是善意購買人，那合同就應(yīng)當(dāng)有效。當(dāng)然，買房者要證明自己是善意購買人，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)表明他有理由相信出售房屋是甲與乙的共同意愿。因此，購買共有的房產(chǎn)，簽訂合同時最好讓所有共有人都簽名，并核對其身份。如果其中有共有人并未出面，而是其他人代簽，則要重點審核簽名的人有無代理權(quán)，可要求其出具委托書。如果共有人之一是未成年人，要注意簽訂合同的人與未成年人是什么關(guān)系，是不是未成年人的監(jiān)護(hù)人。
案例二：開發(fā)商捂盤，買房人是否有權(quán)要求換房？
網(wǎng)友飄： 最近在看房子，最終選定了某個樓盤的期房，便去樓盤售樓部詢問是否有我中意的樓層為18樓的房屋。售樓小姐回答說只有D戶型的有間27樓的，其它都訂完了。當(dāng)時沒有辦法便買下了，但是在交完首付后，我在政府房產(chǎn)信息網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)該樓盤的房屋并沒有全部賣出，簽約數(shù)量僅占總套數(shù)的10%左右，18樓層的房屋一套都未賣出。我想問一下，開發(fā)商是否已經(jīng)侵犯了我的知情權(quán)？我是否有權(quán)要求開發(fā)商換房，換一間18樓層的？
律師回復(fù)：像這位網(wǎng)友這種情況，如果開發(fā)商不同意，是不能換房的！這樣的答案也許會讓這位網(wǎng)友失望，但是，在目前房地產(chǎn)市場大環(huán)境下，這種情形及結(jié)果雖無奈，卻是千千萬萬買房人不得不面對的。
關(guān)于買房人的知情權(quán)，開發(fā)商在銷售時也應(yīng)履行房屋的告知義務(wù)，保障買房人享有知情權(quán)。開發(fā)商“捂盤”肯定是侵害了買房人自由選擇商品的權(quán)利，至少是壓縮了買房人對房屋的選擇空間，迫使買房人在非情愿的狀態(tài)下訂購房屋。而由于開發(fā)商“捂盤惜售”侵害了買房人自主選擇商品房的權(quán)利，并且影響到房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)健發(fā)展，自國務(wù)院九部委于2006年頒布的關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)市場的六條政策(國六條)以來，國家一直致力于打擊開發(fā)商的“捂盤惜售”行為，但由于政策的“雷聲大雨點小”，收效甚微，買房人唯有默默忍受“捂盤惜售”之害。由于對捂盤行為缺乏明確的處罰細(xì)則，再加上不少地方政府沿襲房地產(chǎn)財政思維慣性，不愿意打擊違規(guī)開發(fā)商，更不愿意平抑房價，導(dǎo)致地方政府對捂盤惜售的打擊“雷聲大，雨點小”，問責(zé)板子高高舉起，輕輕放下，住建部的通知只是一紙空文而已。
案例三：婚后買房怎樣處理才不是共同財產(chǎn)？
網(wǎng)友E：我和丈夫?qū)儆谠倩?，我現(xiàn)在想自己買套房子，自己還貸款，不要他負(fù)擔(dān)這筆費用，但不想作為共同財產(chǎn)，要怎么辦才能不做為婚后共同財產(chǎn)呢？
律師解答：如果沒有特別約定，該房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)。為了避免日后糾紛，建議委托律師起草夫妻協(xié)議，以保護(hù)自己的權(quán)益。
共同財產(chǎn)的說明
夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：(1)工資、獎金；(2)生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；(3)知識產(chǎn)權(quán)的收益；(4)因繼承或贈予所得的財產(chǎn)，但遺囑或贈予合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)除外；(5)其他共同所有的財產(chǎn)。
案例四：房屋產(chǎn)權(quán)變更前，贈與的房產(chǎn)可以要回
網(wǎng)友王立：我有五間產(chǎn)權(quán)私房，老伴因病去世后只留一間房自己住，其余四間房平分給兩個子女。2003年5月我再婚，但子女與繼母產(chǎn)生了矛盾。經(jīng)過考慮，我決定要回那四間房，但是兩個子女不同意，認(rèn)為大家都在分房協(xié)議上簽了字，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)改變，我該怎么辦？
律師答復(fù)：這種情況下你可以要回自己的房子。《中華人民共和國合同法》規(guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不適用前款規(guī)定。撤銷權(quán)人撤銷贈與的，可以向受贈人要求返還贈與的財產(chǎn)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書......。”因此，在房屋產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移之前，贈與人有權(quán)撤銷贈與。
本案中，四間房因未經(jīng)有關(guān)部門辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變更，即使被贈與人已經(jīng)入住，房屋的所有權(quán)并沒有因入住而發(fā)生改變。再加上房主的贈與行為并不具有社會公益性，也沒有做過公證，所以，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，房主有權(quán)申請撤銷贈與，也有權(quán)要求返還房產(chǎn)。
50010302002461號