1985年5月30日，市衛(wèi)生學(xué)校、聯(lián)絡(luò)處與原告簽訂了一份征地協(xié)議，協(xié)議約定征用位于黃貝嶺麻屋仔即湖貝路北則面積為1733.4平方米(2.6畝)的土地。同日，聯(lián)絡(luò)處與原告又簽訂另一份協(xié)議，約定聯(lián)絡(luò)處同意將靠路邊蓋起大樓后的底層劃出一半給黃貝嶺做商場鋪面，其面積造價為250元/平方米，此款由黃貝嶺還給聯(lián)絡(luò)處。1987年2月，該綜合樓動工興建，原告按協(xié)議約定，以每平方米250元的價格，向聯(lián)絡(luò)處屬下的金星貿(mào)易公司支付了15,725.60元商鋪建造費。
1987年10月，綜合大樓竣工后，聯(lián)絡(luò)處依協(xié)議約定，將該商鋪(面積62.9平方米)交原告，原告自行裝修后，將該商鋪分別出租給本村村民，一直延續(xù)至今。1995年1月間，聯(lián)絡(luò)處沒有知會原告，便向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申報房產(chǎn)登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》，包括底層62.9平方米的商鋪，登記在聯(lián)絡(luò)處的名下。
2000年6月13日，聯(lián)絡(luò)處致函原告，要求交還該物業(yè)，原告才知道被告單方面領(lǐng)取了房地產(chǎn)證，立即復(fù)函被告，指出“這種做法是我司不能接受的。” 隨即聯(lián)絡(luò)處以黃貝嶺公司侵犯所有權(quán)為由，向羅湖區(qū)法院提起侵權(quán)之訴。黃貝領(lǐng)公司接著以征地補(bǔ)償協(xié)議糾紛提起本案訴訟，訴訟請求是：確認(rèn)原被告在1985年5月30日簽訂的征地補(bǔ)償協(xié)議有效。
【爭議焦點】
這份征地協(xié)議有沒有效?
原告認(rèn)為，征地協(xié)議是雙方的真實意思表示，也未違反當(dāng)時的法律法令，同時根據(jù)深圳市政府有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。
被告認(rèn)為，1、本案不屬于法院受理民事訴訟范圍。原告訴請屬于歷史遺漏的落實政策性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛，應(yīng)由國土部門解決。2、法院重復(fù)立案。被告訴原告的房屋侵權(quán)案立案在先，本案立案在后，二訴所指向的法律事實和理由是一個，不應(yīng)重復(fù)立案。3、雙方協(xié)議是非法協(xié)議，未經(jīng)政府批準(zhǔn)，純屬雙方私下達(dá)成的有償使用房產(chǎn)的非法協(xié)議。4、原告取得的商鋪有償使用權(quán)不合法，原被告就商鋪達(dá)成的使用權(quán)協(xié)議未經(jīng)有關(guān)審批程序并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，更未簽訂土地房產(chǎn)使用權(quán)出讓合同繳納出讓金，辦理變更登記手續(xù)。5、原告所受讓使用的商鋪為法律禁止。6、原告出資集資而取得商鋪所有權(quán)，違反當(dāng)時的法律法規(guī)。
【代理思路與實務(wù)】
原告委托本所律師代理本案。
提起本案訴訟，是在一定的背景下發(fā)生的：聯(lián)絡(luò)處在征地后，于1987年建成大樓，并按協(xié)議將62.9平方米的鋪位交給黃貝嶺公司使用。直到1995年3月23日，聯(lián)絡(luò)處在未告知黃貝嶺公司的情況下，領(lǐng)取了整幢大樓的房地產(chǎn)證(包括這62.9平方米的鋪位)。2000年6月13日，聯(lián)系處致函黃貝嶺公司，要求交還該物業(yè)，黃貝嶺公司予以拒絕。隨即聯(lián)絡(luò)處以黃貝嶺公司侵犯房屋所有權(quán)為由，向羅湖區(qū)法院提起侵權(quán)之訴。在這種情況下，黃貝嶺公司聘請了本所律師代理此案。
承辦律師接受委托后，并不急于代表黃貝嶺公司直接去應(yīng)訴侵權(quán)案，而是從另一角度來考慮處理這一案子的思路。具體思路是：
1.聯(lián)系處訴黃貝嶺公司的房屋侵權(quán)案，如果黃貝嶺公司直接應(yīng)訴，在該案中主張鋪位所有權(quán)是自己的，必然會敗訴的。因為聯(lián)系處已經(jīng)取得了《房地產(chǎn)證》，是法律上認(rèn)可的房屋所有權(quán)人，黃貝嶺公司以征地協(xié)議進(jìn)行抗辯，其效力當(dāng)然不能對抗《房地產(chǎn)證》，故在該案中，在訴訟策略上應(yīng)在程序上爭取暫緩審理或中止審理，以贏取時間，在另一角度進(jìn)行突破。
2.聯(lián)系處現(xiàn)在要收回房屋的有力證據(jù)是《房地產(chǎn)證》，黃貝嶺公司要證明該房產(chǎn)是自己的，必須先撤銷該《房地產(chǎn)證》，進(jìn)行重新登記確權(quán)。進(jìn)行房產(chǎn)重新登記確權(quán)有二個途徑，一是向房產(chǎn)登記部門申請撤銷原有房地產(chǎn)證，或通過行政訴訟撤銷原有房地產(chǎn)證;二是通過民事訴訟確權(quán)，再由產(chǎn)權(quán)部門重新登記。
3.承辦律師首先代表黃貝嶺公司以虛假登記為由，向房產(chǎn)登記部門申請撤銷原有《房地產(chǎn)證》，國土部門受理后，即向法院申請暫緩審理房屋侵權(quán)案。法院認(rèn)為符合暫緩審理的規(guī)定，即裁定了房屋侵權(quán)案中止審理。在程序上贏得了時間。
4.由于原《房地產(chǎn)證》是國土部門頒發(fā)的，國土部門自行撤銷的個案是很少的。故承辦律師預(yù)見到國土部門撤銷原房地產(chǎn)證的可能性很少，如果不予撤銷，接著進(jìn)行行政訴訟。如果此路不通，最后進(jìn)行民事確權(quán)訴訟。
5.如何提起確權(quán)之訴?這就考驗代理律師的實務(wù)經(jīng)驗及訴訟技巧。在司法實踐中，房產(chǎn)確權(quán)是政府房地產(chǎn)主管部門的行政行為，只要頒發(fā)了《房地產(chǎn)證》，確權(quán)就具有法律效力。民事訴訟中，法院也依據(jù)《房地產(chǎn)證》認(rèn)定所有權(quán)，不會直接在民事案件中判決撤銷《房地產(chǎn)證》。故此，法院對于已頒發(fā)《房地產(chǎn)證》而要求房產(chǎn)確權(quán)的案件，往往要求當(dāng)事人通過行政途徑向主管部門申請復(fù)議。而主管部門卻往往表示會依據(jù)司法部門的裁決結(jié)果重新登記確權(quán)。這樣，就弄得當(dāng)事人進(jìn)退兩難，無所適從。如何處理好這類案件，代理律師就擔(dān)當(dāng)重要的角色。
6.在本案中，通過申請撤銷的途徑行不通，循行政訴訟的途徑也未能撤銷《房地產(chǎn)證》，就不宜再直接以房產(chǎn)確權(quán)為訴訟請求提起民事訴訟了。
7.如果法院判決確認(rèn)征地協(xié)議有效，那么，黃貝嶺公司依據(jù)生效判決向國土部門申請重新確權(quán)，問題就迎刃而解了。
依據(jù)以上的思路，承辦律師將確認(rèn)這份協(xié)議的有效性作為本案的切入點，以征地補(bǔ)償協(xié)議糾紛為案由，提起“確認(rèn)原被告于1985年5月30日簽訂的征地補(bǔ)償協(xié)議有效”的確認(rèn)之訴。
確立了訴訟方案后，接著就是從事實、法律上論證該征地協(xié)議具有法律效力，應(yīng)受法律保護(hù)。主要的代理意見是：
一、這份協(xié)議是原被告雙方的真實意思表示
本案的基本事實是：1985年5月30日，市衛(wèi)生學(xué)校、被告與原告三方簽訂了一份征地協(xié)議書，三方約定征用位于黃貝嶺麻屋約一塊1733.4平方米(2.6畝)的土地，由市衛(wèi)生學(xué)校補(bǔ)償支付征地款15,600元給原告。同日，被告與原告簽訂另一份協(xié)議，約定由被告在該地塊蓋起的大樓底層劃出一半給原告，原告為此付出基建款項為15,725.60元，該款由被告的屬下金星貿(mào)易公司收取。1987年10月，被告依約將該房產(chǎn)交給原告，原告自行裝修后，將該房產(chǎn)分別出租給本村村民，一直至今。1995年被告在沒有通知原告的情況下，將該房產(chǎn)登記在被告的名下。2000年初，被告以侵權(quán)為由起訴原告，要收回該房產(chǎn)，(該案由羅湖法院民一庭審理，現(xiàn)已中止審理，等待本案的判決結(jié)果后再恢復(fù)審理)。
50010302002461號