購房合同違約怎么提起訴訟

　　一、購房合同違約怎么提起訴訟

　　民法通則第137條的規(guī)定，“訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害之時起計算”。根據(jù)該條規(guī)定，當事人追究房產(chǎn)公司逾期交房之違約金的訴訟時效應從約定的交房之日起算，這也是大多數(shù)人的觀點。

　　《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問題的意見》關于持續(xù)侵權行為之訴訟時效自侵權行為終了計算的規(guī)定，并不適用買房人追究房產(chǎn)公司違約責任的訴訟時效起算。前者應以約定的交房日期為起算點，但在實際操作中，也并不是說一旦超過2年時間，買受人就一概喪失了追究違約責任的權利，而是應對具體情況具體分析：

　　(一)合同約定“出賣人逾期交房，按合同總價款固定比例支付買受人違約金”。那么從債權的角度分析，此時的違約金是一個可以確定的數(shù)額，屬于一時性債權，應當從約定的交房之日起算訴訟時效;

　　(二)合同約定“出賣人逾期交房，每逾期一日需向購房人支付房款總價固定比例的違約金”。此時的違約金屬于一種繼續(xù)性債權，它是按日計算并支付的，即違約一日就有第一日的違約金，違約二日便有第二日的違約金，每日單獨發(fā)生的違約金從債法的角度講叫個別性債權，因此每日發(fā)生的個別違約金債權應當單獨計算訴訟時效。

　　二、基本法律有哪些

　　訴訟時效，是權利人在一定期間內(nèi)不行使權利，即喪失請求人民法院依訴訟程序強制義務人履行義務權利的制度。 超過訴訟時效，原告有權提起訴訟，但不能獲得勝訴判決，即有訴權而無勝訴權。

　　我國法律關于訴訟時效的規(guī)定，包括兩大類：

　　第一，一般訴訟時效，即《民法通則》第135條的規(guī)定：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。”根據(jù)該條規(guī)定，在我國，一般訴訟時效為2年。

　　第二，特殊訴訟時效，根據(jù)上述《民法通則》的規(guī)定，訴訟時效除該條規(guī)定的2年外，另有規(guī)定的從其規(guī)定，因此法律另有規(guī)定訴訟時效不是2年的則被認為特殊訴訟時效。如民法通則第136條規(guī)定“下列訴訟時效期間為一年：①身體受到傷害要求賠償?shù)?②出售質量不合格的商品未聲明的;③延付或者拒付租金的;④寄存財物被丟失或者損毀的。”另有環(huán)保法規(guī)定環(huán)境污染訴訟時效為三年等特殊訴訟時效的規(guī)定。

　　對于商品房買賣合同違約行為追究違約責任的訴訟時效，我國沒有特殊的法律規(guī)定，因此適用一般訴訟時效，即2年訴訟時效的規(guī)定。

　　三、法理分析

　　繼續(xù)性債權，是指當事人在合同中以日、月或季為單位計算違約金而成立的一種合同債權,如房屋租賃合同中按月計收租金，物業(yè)管理合同中按月收取物業(yè)管理費，供用電合同中按月計收電費等，它以約定時間屆滿形成一種債權。它與一時性債權相對應。一時性債權是指合同約定或法律規(guī)定某一時間到來或特定事由發(fā)生時而成立的且數(shù)額固定化的債權。當事人在合同中約定違約金具體數(shù)額，如一方違約則承擔違約金5萬元，只要違約行為發(fā)生，5萬元的債權債務關系便已形成，其后續(xù)時間對債權構成或數(shù)額變化不產(chǎn)生任何影響，無須時間補充即告成立和完成。一時性債權從約定履行期屆滿之次日起計算訴訟時效。繼續(xù)性債權,可以日或月為單位獨立形成的債權訴訟時效因訴訟或權利人主張權利而發(fā)生中斷以后，重新計算，即重新開始2年的訴訟時效，并可以再次發(fā)生中斷。但是同時，須注意的是，根據(jù)我國《民法通則》第137條規(guī)定“從權利被侵害之日起超過二十年，人民法院不予保護”。該條規(guī)定的訴訟時效屬于“最長訴訟時效”，即從權利被侵害之日起計算，權利享有人不知道自己的權利被侵害，時效最長也是二十年，超過二十年，人民法院不予保護，該20年的最長訴訟時效不因任何情況發(fā)生中斷、中止或延長。

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