1、商品房預(yù)售許可證與商品房認(rèn)購書效力之間的關(guān)系
問：作為出賣人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其未取得商品房預(yù)售許可證之前與買受人簽訂的《商品房認(rèn)購書》是否有效？
答：鑒于商品房預(yù)售的特殊性，我國法律、行政法規(guī)對商品房預(yù)售實(shí)行行政許可的監(jiān)管制度。《城市房地產(chǎn)管理法》第45條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第23條均明確規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明。這就表明我國的商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條也規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。由上可見，無論是立法、行政法規(guī)，還是司法解釋，預(yù)售許可證明均是針對商品房預(yù)售行為所做出的強(qiáng)制性規(guī)定。
而《商品房認(rèn)購書》作為一個獨(dú)立的合同形式，從其訂立的目的、約定的內(nèi)容來看，通常是為將來雙方當(dāng)事人訂立確定性的正式的商品房買賣合同達(dá)成的書面允諾，其目的就是通過訂立合同來約束雙方當(dāng)事人承擔(dān)在將來訂立正式商品房買賣合同的義務(wù)，與作為本約合同的商品房買賣合同相對應(yīng)，《商品房認(rèn)購書》即為預(yù)約合同。預(yù)約合同只是雙方當(dāng)事人承諾在約定的期限內(nèi)訂立確定性合同即本約的預(yù)備性協(xié)議，不得因此認(rèn)定本約已正式訂立。預(yù)約合同一方當(dāng)事人僅可以請求對方當(dāng)事人履行訂立本約的義務(wù)，不能請求履行本約的內(nèi)容。預(yù)約合同一般表現(xiàn)為認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、允諾書、備忘錄、談判紀(jì)要、定金收據(jù)等多種形式。
既然作為預(yù)約合同的《商品房認(rèn)購書》是出賣人和買受人雙方為將來訂立作為本約合同的《商品房買賣合同》所做的承諾，而非正式的商品房預(yù)售行為，作為法定的商品房預(yù)售行為強(qiáng)制性前提條件的商品房預(yù)售許可證明就不應(yīng)對出賣人訂立預(yù)約合同的行為干預(yù)禁止。未取得商品房預(yù)售許可證前簽訂的《商品房認(rèn)購書》等預(yù)約合同均為有效。
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第36輯)第281頁。
2、開發(fā)商逾期交房應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，能否依據(jù)業(yè)主支付的銀行按揭貸款利息來判決
問：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)第十七條規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法時，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。而在實(shí)踐中，對于開發(fā)商逾期交房的情況，業(yè)主往往支付的銀行按揭貸款利息高于同地段同類房屋租金。因此，在開發(fā)商逾期交房的情況下，能否判決開發(fā)商承擔(dān)銀行按揭貸款利息的違約責(zé)任？
答：商品房買賣合同作為典型的雙務(wù)合同，交付房屋及支付房屋價款是開發(fā)商和業(yè)主的對待給付義務(wù)。業(yè)主遲延付款違反了其應(yīng)依約按期支付價款的義務(wù)，開發(fā)商遲延交房則違反了其應(yīng)按期交付房屋的義務(wù)，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對于違約責(zé)任，《中華人民共和國民法通則》第一百一十二條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方違反合同的賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于另一方因此所遭受的損失。”《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時所預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”因此，我國法律確定的違約損害賠償責(zé)任以填補(bǔ)損失為基本原則。而在商品房買賣合同履行合同過程中，對于業(yè)主遲延付款給開發(fā)商所帶來的損失是開發(fā)商失去支配利用所遲延付款部分的使用利益；對于該部分利益，《司法解釋》第十七條規(guī)定，在商品房買賣合同當(dāng)事人對于違約責(zé)任沒有約定的情況下，為金融機(jī)構(gòu)收取該筆貸款的預(yù)期貸款利息，相當(dāng)于開發(fā)商從銀行取得相應(yīng)貸款的代價，這符合業(yè)主遲延支付價款造成開發(fā)商利用資金成本的損失實(shí)際。而對于開發(fā)商延期交房，其導(dǎo)致業(yè)主不能按期居住該房屋的使用利益損失；《司法解釋》將業(yè)主居住房屋的利益損失規(guī)定為業(yè)主需要租賃房屋居住的替代利益損害，這也符合業(yè)主實(shí)際損失的實(shí)際。
至于業(yè)主所需要負(fù)擔(dān)的同期銀行貸款利息高于租金的問題，同《司法解釋》所規(guī)定的處理原則并無邏輯關(guān)系。假定開發(fā)商依約按期交房，業(yè)主將該房出租，則其所得的租金也會比其應(yīng)支付的銀行按揭貸款利息高，對此利息同租金的差額，業(yè)主也需自行承擔(dān)。
綜上，《司法解釋》所確定的開發(fā)商與業(yè)主需依據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)不同違約責(zé)任的區(qū)分是建立在違約責(zé)任以填補(bǔ)損失基礎(chǔ)上的，二者并不存在矛盾。故在開發(fā)商逾期交房時，業(yè)主請求依據(jù)其應(yīng)支付的銀行按揭貸款利息來承擔(dān)違約責(zé)任，在當(dāng)事人并無約定時，該種請求并無依據(jù)，人民法院不應(yīng)予以支持。
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第52輯)第249-250頁。
3、出賣人因自身原因，未能在合同約定期限內(nèi)為買受人辦理房屋權(quán)屬證書的，人民法院如何認(rèn)定出賣人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任
問：甲(出賣人)和乙(買受人)簽訂《商品房買賣合同》，合同約定甲在房屋交付后3個月內(nèi)為乙辦理完畢房屋權(quán)屬證書，現(xiàn)甲因自身原因，未能在約定期限內(nèi)履行該義務(wù)，乙訴至法院，要求甲承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，賠償因此給其造成的損失，人民法院應(yīng)如何認(rèn)定甲應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任呢？
答：根據(jù)合同自治原則及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣解釋》)第十八條的規(guī)定，合同當(dāng)事人之間就此有明確約定的，人民法院應(yīng)當(dāng)直接依據(jù)當(dāng)事人的約定明確出賣人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
如果當(dāng)事人之間就此沒有約定或者約定不明而又不能通過協(xié)商加以明確的，人民法院則應(yīng)根據(jù)《商品房買賣解釋》第十八條的規(guī)定，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算出賣人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。但由于《中國人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》(銀發(fā)[2003]251號)第三條規(guī)定，逾期貸款罰息利率由原來的按日萬分之二點(diǎn)一計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%—50%。而由于商品房買賣合同并非借款合同，其也不會約定貸款利率，故依此確定違約金存在一定的障礙。在《商品房買賣解釋》未對此作進(jìn)一步明確規(guī)定的情況下，根據(jù)合同法第一百七十四條確立的“沒有規(guī)定的，參照買賣合同的有關(guān)規(guī)定”的原則，鑒于買賣雙方合同義務(wù)的對等性，故人民法院可參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《買賣合同解釋》)第二十四條關(guān)于逾期付款違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)確定出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
如出賣人認(rèn)為約定的違約金過高而要求人民法院調(diào)整的，人民法院應(yīng)根據(jù)合同法第一百一十四條、《商品房買賣解釋》第十六條以及《最高人民法院關(guān)于適用合同法若干問題的解釋(二)》第二十九條的規(guī)定，并參照《商品房買賣解釋》第十八條、《買賣合同解釋》第二十四條確定的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)確定出賣人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第56輯)第227-228頁。
4、房屋差價能否作為非違約方的損失，由違約方予以賠償
問：我與賣房人通過中介公司簽訂《房屋買賣合同》，合同約定了賣房人違約時需要支付給我30萬元違約金。但是，簽約后，賣房人由于房屋升值巨大，不愿履行合同?，F(xiàn)在房屋升值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于合同約定的30萬元違約金。我在請求解除合同的情況下，能否請求將房屋差價作為我的損失，由違約方予以賠償？
答：對于你所提及的問題在審判實(shí)踐中比較普遍。合同法第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。在有效的房屋買賣合同履行過程中，由于出賣人拒絕履行合同，導(dǎo)致買受人需要另行購買相類似的房屋，則其需要支付的另行購房成本就同其之前簽約的購房成本之間存在明顯的價值之差，此種房屋差價是由于違約方的違約行為造成的，可以作為守約方所遭受的損失。
至于你所提及的問題，人民法院在當(dāng)事人已經(jīng)約定了固定違約金的情況下，能否判決違約方承擔(dān)房屋差價的違約責(zé)任，則涉及到合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的適用問題。對此，屬于事實(shí)認(rèn)定問題，應(yīng)由人民法院根據(jù)案件具體情況加以處理。當(dāng)然，如果人民法院能夠認(rèn)定約定的違約金低于造成的損失，則可以適用合同法第一百一十四條及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，對違約金予以調(diào)整，以房屋差價作為非違約方的損失，由違約方對你予以賠償。
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第56輯)第228-229頁。
5、購房人因賣房人違約而遭遇限購政策，還能否請求合同繼續(xù)履行
問：2010年，張某通過房屋中介，與產(chǎn)權(quán)人李某簽訂二手房買賣合同并依約支付了全部購房款。由于當(dāng)?shù)囟址渴袌鰞r格不斷上漲，李某意欲反悔，便多次找借口拖延時間，未協(xié)助張某辦理產(chǎn)權(quán)過戶續(xù)。后當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施細(xì)則出臺，按限購政策張某喪失了購房資格?，F(xiàn)在張某起訴至人民法院請求判令李某繼續(xù)履行合同或者賠償其損失，該案應(yīng)當(dāng)如何處理？
答：為遏制當(dāng)前部分一、二線城市房地產(chǎn)市場價格上漲過快，國家出臺了一系列調(diào)控政策。由于相關(guān)政策不斷升級且陸續(xù)出臺，實(shí)務(wù)中因合同訂立、履行等遇到阻礙而產(chǎn)生的糾紛不在少數(shù)，有的還訴至法院。人民法院需要根據(jù)不同情況，作出妥善處理。本案中，由于張某被認(rèn)定為限購對象，不具備購房的主體資格，人民法院不宜判令合同繼續(xù)履行，應(yīng)判決解除房屋買賣合同。不過，結(jié)合雙方履約情況分析，張某作為守約一方，已經(jīng)履行合同義務(wù)，如果李某也依約履行，雙方完全可以在政策出臺前完成房屋過戶手續(xù)，合同目的就能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，對張某請求合同繼續(xù)履行的主張雖不能支持，但是張某主張追究李某的違約責(zé)任并賠償其所受損失的合理訴求，人民法院還是應(yīng)當(dāng)在查明事實(shí)基礎(chǔ)上予以保護(hù)。
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第57輯)第244-245頁。
6、未辦理完成房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)，不能構(gòu)成物權(quán)法第一百零六條規(guī)定的善意取得
問：我善意購買了某人的房屋，價格是合理的，并且我已經(jīng)占有了該房屋，我能夠基于物權(quán)法第一百零六條規(guī)定取得該房屋的所有權(quán)嗎？
答：你所問的問題在目前審判實(shí)踐中經(jīng)常被問到，就是雖然沒有辦理完成不動產(chǎn)權(quán)屬變更登記手續(xù)，但是已經(jīng)對不動產(chǎn)實(shí)施了占有，能否基于善意取得制度取得該不動產(chǎn)所有權(quán)。對此，物權(quán)法第一百零六條規(guī)定善意取得需要具備以下幾個方面的條件：(1)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；(2)以合理的價格轉(zhuǎn)讓；(3)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。上述三個條件缺一不可。雖然你受讓某人的房屋的時候是善意的，價格是合理的，并且你已經(jīng)占有了該房屋，但是由于你所受讓的該房屋并沒有辦理完成不動產(chǎn)權(quán)屬變更登記手續(xù)，即不符合物權(quán)法第一百零六條善意取得規(guī)定的“轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記”條件，故你不能根據(jù)該條的規(guī)定取得該房屋的所有權(quán)。
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第57輯)第246頁。
7、作為出賣人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其未取得商品房預(yù)售許可證明之前與買受人簽訂的《商品房認(rèn)購書》是否有效
答：鑒于商品房預(yù)售的特殊性，我國法律、行政法規(guī)對商品房預(yù)售實(shí)行行政許可的監(jiān)管制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十五條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條均明確規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明。這就表明我國的商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條也規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。由上可見，無論是立法、行政法規(guī)，還是司法解釋，預(yù)售許可證明均是針對商品房預(yù)售行為所作出的強(qiáng)制性規(guī)定。
而《商品房認(rèn)購書》作為一個獨(dú)立的合同形式，從其訂立的目的、約定的內(nèi)容來看，通常是為將來雙方當(dāng)事人訂立確定性的正式的商品房買賣合同達(dá)成的書面允諾，其目的就是通過訂立合同來約束雙方當(dāng)事人承擔(dān)在將來訂立正式商品房買賣合同的義務(wù)，與作為本約合同的商品房買賣合同相對應(yīng)，《商品房認(rèn)購書》即為預(yù)約合同。預(yù)約合同只是雙方當(dāng)事人承諾在約定的期限內(nèi)訂立確定性合同即本約的預(yù)備性協(xié)議，不得因此認(rèn)定本約已正式訂立。預(yù)約合同一方當(dāng)事人僅可以請求對方當(dāng)事人履行訂立本約的義務(wù)，不能請求履行本約的內(nèi)容。預(yù)約合同一般表現(xiàn)為認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、允諾書、備忘錄、談判紀(jì)要、定金收據(jù)等多種形式。
既然作為預(yù)約合同的《商品房認(rèn)購書》是出賣人和買受人雙方為將來訂立作為本約合同的《商品房買賣合同》所做的承諾，而非正式的商品房預(yù)售行為，作為法定的商品房預(yù)售行為強(qiáng)制性前提條件的商品房預(yù)售許可證明就不應(yīng)認(rèn)定為出賣人訂立預(yù)約合同的前提條件。未取得商品房預(yù)售許可證前簽訂的《商品房認(rèn)購書》等預(yù)約合同均為有效。
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第59輯)第231-232頁。
8、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定能否適用于以房屋所有權(quán)安置租賃房屋的情形
問：甲廠與乙拆遷辦簽訂的《拆遷安置協(xié)議書》約定，乙拆遷辦拆遷甲廠的房屋后，以某特定位置、面積的所有權(quán)房屋安置甲廠。但該安置協(xié)議書中拆遷甲廠的房屋中，甲廠僅對部分被拆遷房屋享有產(chǎn)權(quán)，對大多數(shù)被拆遷房屋并不享有產(chǎn)權(quán)，僅享有承租的權(quán)利，此種情形能否適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣合同解釋》)第七條的規(guī)定？
答：《商品房買賣合同解釋》第七條第一款規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。”雖然上述規(guī)定針對所有權(quán)調(diào)換形式，但是從該條規(guī)定的立法原意而言，該規(guī)定的重點(diǎn)應(yīng)在于以所有權(quán)來安置被拆遷人。因此，如果拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議約定以房屋所有權(quán)來安置被拆遷人，則原則上應(yīng)考慮對上述規(guī)定作擴(kuò)張解釋，即應(yīng)考慮上述規(guī)定的適用。
從提問的情形來看，甲廠雖然只對部分被拆遷房屋面積享有產(chǎn)權(quán)，對多數(shù)房屋面積僅有使用權(quán)，但如果根據(jù)案涉《拆遷安置協(xié)議書》的約定，拆遷人與被拆遷人已經(jīng)約定以建成房屋的所有權(quán)對甲廠進(jìn)行安置，則這種產(chǎn)權(quán)安置的約定符合《商品房買賣合同解釋》第七條規(guī)定的情形，在此種情況下可以適用《商品房買賣合同解釋》第七條的規(guī)定，由甲廠優(yōu)先取得安置房屋。
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第61輯)第286頁。
(原標(biāo)題：最高人民法院關(guān)于房屋買賣合同意見8則)
50010302002461號