買二手房遇到房產(chǎn)交易糾紛怎么辦？怎么預(yù)防？咱們逐條分析一下
房價上漲，業(yè)主毀約
房價上漲，業(yè)主感覺自己賣便宜了，想毀約：
1、不支付合同約定的違約金。
2、不想雙倍返還定金。
3、不想退定金。
4、首付款也不想退。
這個時候購房人怎么辦呢？按照利益最大化來排序是這樣的：
1、要求繼續(xù)履行合同強(qiáng)制過戶。
2、要求賠償房價上漲的損失。
3、要求支付合同約定的違約金。
4、要求雙倍返還定金。
在這4種訴求里面，由于房價上漲，購房人收益最大、最沒有損失的是強(qiáng)制過戶，損失最大的是雙倍返還定金，要求賠償違約金不一定能被100%支持，要求承擔(dān)房價上漲的損失需要評估，花的時間非常久，動輒好幾年。
因此對大部分購房人來說，起訴強(qiáng)制履約過戶是最佳選擇。要立即去法院起訴，申請房產(chǎn)查封保全。
反過來對要毀約的業(yè)主來說，房子被判強(qiáng)制過戶就是最虧的，所以他們必須制造一個合同實際無法履行——房子無法過戶的狀態(tài)，比如把房子一房多賣、抵押、查封或者主張業(yè)主是多個人，有人不同意賣房，不配合避稅、不配合住房抵押貸款導(dǎo)致買家喪失支付能力。由于這些情況的存在，業(yè)主毀約的可能性不僅不是0，反而只要狠得下心，毀約得手也沒什么奇怪的。
這個時候，買賣雙方比拼的就是一個速度。
什么情況下房子無法過戶呢？
房子已經(jīng)被賣給了其他購房人。
1、房子被抵押。
2、房子被查封。
網(wǎng)簽之后，有些地方不能辦抵押，不過業(yè)主還可以設(shè)計一個訴訟，找一個人來告自己，從而保全房屋，使這個房子處于被法院查封的狀態(tài)。在這個狀態(tài)中，如果房子不能實際過戶，法院就無法判決繼續(xù)履行，只能解除合同，賠錢。
業(yè)主要賠錢的案子，不一定能執(zhí)行到有效的財產(chǎn)——房子被其他債權(quán)人拿走了（一房二賣、抵押、查封都存在一個神秘的債權(quán)人），購房人難以證明這個債權(quán)人的真假，業(yè)主拿到資金很容易將其轉(zhuǎn)移，比如全換成美元帶到國外去了。
所以，不管你是哪一方，你都要第一時間行動，業(yè)主先抵押，業(yè)主贏，購房人先保全住房子，購房人贏。
業(yè)主毀約的4種情況
還沒網(wǎng)簽就毀約
1、網(wǎng)簽之后貸款之前毀約
2、批貸之后過戶之前毀約
3、過戶之后毀約
第一種情況，有的購房人認(rèn)為如果交的錢不夠多，合同就不能繼續(xù)履行。其實，要想通過打官司拿到房產(chǎn)證，交多少錢不是關(guān)鍵——幾萬元定金也能告贏，房子能不能過戶才是關(guān)鍵。
第二種情況，貸款沒辦下來，法院在審理過程中（也可能是執(zhí)行時）會要求買受人付清全款。有的購房人說，不能貸款，誰付得起全款啊？這不是讓我解約嗎？其實不是的，你不能付清全款的話，還有一條路：利用融資工具借錢，比如二手房轉(zhuǎn)按揭?，F(xiàn)在很多銀行都提供二手房轉(zhuǎn)按揭的服務(wù)，就是買受人在支付購房款之后快速拿到房產(chǎn)證，然后去銀行做住房抵押貸款。
本來正常的流程是業(yè)主配合買受人做住房抵押貸款。但是現(xiàn)在房價漲了，業(yè)主靠不配合買受人的方法來尋求解約，法院也不能強(qiáng)制業(yè)主配合買受人辦貸款。住房抵押貸款之所以需要業(yè)主配合，是因為辦貸款的時候房子還沒有過戶，還是業(yè)主名下的產(chǎn)權(quán)，因此住房抵押貸款是三方協(xié)議，少一方都不行，這個貸款就是放給業(yè)主的。
現(xiàn)在通過打官司，購房人直接成了業(yè)主。購房人拿著自己名下的房產(chǎn)去二手房轉(zhuǎn)按揭貸款，這個貸款也是30年，購房人就還得起了。貸款下來以后，拿貸款去還過橋資金的本金，利息算下來就沒有那么高了，在購房人可承受的范圍內(nèi)。
第三種情況，批貸了，業(yè)主不配合過戶。據(jù)我所知，過去這種情況下法院有比較高的概率不認(rèn)可批貸的效力，還是要買受人支付全款到法院，才能判繼續(xù)履行，這就坑苦了買受人。
第四種情況，這種業(yè)主很少見，但也不是沒有過戶了以后又把房子要回去的案例。即便房子已經(jīng)過戶，有的業(yè)主為了能彌補(bǔ)一些“損失”（比如他們賣了房子想換大房子，結(jié)果卻沒換成），會賴在房子里不走。
買了房住不進(jìn)去怎么辦？
在現(xiàn)實生活中，有的業(yè)主為了毀約，所作所為就像瘋了一樣！如果毀約不成，有的業(yè)主就放棄了，有的業(yè)主不僅不執(zhí)行法院的判決，還無視購房人已經(jīng)取得的房產(chǎn)證，繼續(xù)賴在房子里不走。
這個時候最常規(guī)的手段就是：換鎖。把鎖一換，你愛怎么折騰怎么折騰?。ㄍ瑫r也可以把原業(yè)主的東西都搬到公證處去）
買房的時候如果業(yè)主本人沒到場，我又特別想買這個房子該怎么辦？
下面這些證據(jù)，是如果日后上庭你能用得上的：
1、交易時有沒有書面授權(quán)，如果授權(quán)書經(jīng)鑒定非本人簽字就對你十分不利。
2、交易時代理人控制房屋、持有業(yè)主身份證和房產(chǎn)證。
3、業(yè)主本人收取購房款。
4、業(yè)主和代理人是近親屬。
5、業(yè)主本人參與網(wǎng)簽、過戶等交易流程。
6、中介公司關(guān)于見到業(yè)主本人同意出售房屋的證言。
當(dāng)然這些都是間接證明表見代理的證據(jù)，現(xiàn)在科技這么發(fā)達(dá)，再沒有什么比當(dāng)場跟業(yè)主進(jìn)行視頻連線，找中介或者朋友在旁邊用手機(jī)錄個視頻更好的證據(jù)了！
因為限購導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行怎么辦？這要分成幾種不同的情況：
購房人網(wǎng)簽在限購前，可以繼續(xù)過戶，不受政策限制。
購房人網(wǎng)簽在限購后，沒有購房資格，導(dǎo)致無法過戶?？梢越獬贤贿`約，業(yè)主退還首付和定金。
購房人網(wǎng)簽在限購前，貸款在限購后導(dǎo)致無法批貸，不能支付全款，可以解除合同，不違約，業(yè)主退還首付和定金。
這里我要說一下：限購不是不可抗力，而是叫作情勢變更。
解除合同之后中介費(fèi)怎么辦？
房子沒買到，中介應(yīng)該退費(fèi)嗎？一般來說，中介費(fèi)是要退的。
中介肯定不愿意輕易退費(fèi)。這個時候購房人（業(yè)主）就要告到法院去。購房人要權(quán)衡自己訴訟的成本，畢竟中介費(fèi)沒有多少。
嚴(yán)格按照法律來說，我國的中介費(fèi)是以促成合同成立（簽字）為收費(fèi)標(biāo)志的，所以合同被解除也不能說是中介的過錯，中介是可以收費(fèi)的。
但是由于法院對于法條的理解和執(zhí)行有一套自己的實踐經(jīng)驗。在中介和消費(fèi)者發(fā)生糾紛時，法官一般會傾向于消費(fèi)者，支持中介給消費(fèi)者退費(fèi)。反過來如果中介沒拿到費(fèi)用，找購房人去要，法院一般也不支持。
在特定的情況下，中介人員作為專業(yè)人士，應(yīng)該對政策和法律各有研究，如果因為中介的誤導(dǎo)導(dǎo)致交易失?。ū热缱鎏摷俪兄Z、偽造材料等），中介不但要退費(fèi)，甚至可能還要賠償買賣雙方的損失。
這并不代表購房人就應(yīng)該打官司退費(fèi)，因為：各地基層法院對于中介費(fèi)該不該退并沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，還是有比較小的風(fēng)險要不回中介費(fèi)。
打贏官司也有后續(xù)執(zhí)行的問題。
50010302002461號