合同糾紛可得利益賠償金額認(rèn)定方法

　　【規(guī)則】可得利益賠償金額的認(rèn)定“四步法”。

　　【規(guī)則描述】可得利益賠償金額的證明標(biāo)準(zhǔn)采取較低的蓋然性標(biāo)準(zhǔn)；計(jì)算方法可分為具體的計(jì)算方法與抽象的計(jì)算方法，在計(jì)算方法的確定上應(yīng)由債權(quán)人選擇；在時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)上，有合同解除日、起訴日、中間最高價(jià)格日、口頭辯論終結(jié)日等時(shí)點(diǎn)，應(yīng)根據(jù)不同合同類(lèi)型、合同目的和違約形態(tài)，結(jié)合當(dāng)事人的請(qǐng)求，由法院合理決定采取哪種時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)。

　　原告齊琳、伍永飛訴被告姚蔚驥房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

　　審理法院：上海市第一中級(jí)人民法院

　　案

　　號(hào)：（2016）滬01民終7565號(hào)

　　案

　　由：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

　　裁判日期：2016年08月02日

　　問(wèn)題提示

　　可得利益賠償金額的認(rèn)定“四步法”

　　案件索引

　　2016-04-27|上海市浦東新區(qū)人民法院|一審|（2015）浦民一（民）初字第36479號(hào)|

　　2016-08-03|上海市第一中級(jí)人民法院|二審|（2016）滬01民終7565號(hào)|

　　裁判要旨

　　可得利益賠償金額的證明標(biāo)準(zhǔn)采取較低的蓋然性標(biāo)準(zhǔn)；計(jì)算方法可分為具體的計(jì)算方法與抽象的計(jì)算方法，在計(jì)算方法的確定上應(yīng)由債權(quán)人選擇；在時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)上，有合同解除日、起訴日、中間最高價(jià)格日、口頭辯論終結(jié)日等時(shí)點(diǎn)，應(yīng)根據(jù)不同合同類(lèi)型、合同目的和違約形態(tài)，結(jié)合當(dāng)事人的請(qǐng)求，由法院合理決定采取哪種時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)。

　　關(guān)鍵詞

　　證明標(biāo)準(zhǔn)  計(jì)算方法  時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)  可預(yù)見(jiàn)性規(guī)則

　　基本案情

　　原告齊琳、伍永飛訴稱，2015年5月4日，原告（購(gòu)買(mǎi)方）通過(guò)上海創(chuàng)瑞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所與被告（出售方）簽訂了上海市浦東新區(qū)沈家弄路322弄7號(hào)403室房屋（以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”）的買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議，并于2015年6月14日簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，其中約定，原告以人民幣（以下幣種同）355萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)被告系爭(zhēng)房屋，并在2015年10月31日之前辦理過(guò)戶手續(xù)，11月30日之前交付房屋。合同簽訂后，原告先行支付購(gòu)房款149萬(wàn)元，后因原告貸款需要，原告又向被告支付了76萬(wàn)元，共計(jì)225萬(wàn)元。2015年9月15日，原告收到被告以不符合購(gòu)房資格為由的解除合同告知書(shū)，原告及時(shí)回復(fù)被告，表明原告購(gòu)房資格沒(méi)有問(wèn)題，已經(jīng)在聯(lián)系銀行辦理貸款，并請(qǐng)被告提供銀行貸款需要的部分資料，但被告拒不提供。為此，原告訴至法院要求：1、判令被告繼續(xù)履行原、被告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，協(xié)助原告辦理過(guò)戶手續(xù)；2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。在訴訟過(guò)程中，因沒(méi)有能力將剩余房款交到法院，原告于2015年11月27日將上述訴訟請(qǐng)求變更為：1、判令解除原、被告之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同；2、判令被告向原告賠償實(shí)際損失約120萬(wàn)元；3、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。 被告姚蔚驥辯稱，被告與兩原告于2015年6月14日簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。根據(jù)合同特別告知（二）的關(guān)于《上海市政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)〈國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知〉的實(shí)施意見(jiàn)》（滬府辦發(fā)［2011］6號(hào)）第七條上海限購(gòu)細(xì)則，原告在簽訂合同時(shí)不符合再次購(gòu)房的條件。原告在簽訂合同時(shí)有兩套住房，分別位于上海市真華路1615弄35號(hào)602室、上海市乾溪路251弄1號(hào)601室。據(jù)此，被告認(rèn)為，被告與兩原告簽訂的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，因不能過(guò)戶，無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，應(yīng)當(dāng)予以解除，于是，被告于2015年9月12日以《告知書(shū)》的形式提出解除與兩原告簽訂的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。同時(shí)，被告于2015年9月18日將已收房款71萬(wàn)元通過(guò)中國(guó)建設(shè)銀行同行轉(zhuǎn)賬的方式退還給了兩原告。此外，被告對(duì)于估價(jià)報(bào)告不予認(rèn)可，被告認(rèn)為評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)該是2015年9月12日，因?yàn)楹贤獬臅r(shí)間在2015年9月12日，而不是2015年12月14日。 本院經(jīng)審理查明，2015年6月14日，兩原告（購(gòu)買(mǎi)方）與被告（出售方）簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。其中約定，被告將其所有的上海市浦東新區(qū)沈家弄路322弄7號(hào)403室房屋出售兩原告。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款共計(jì)355萬(wàn)元，兩原告于2015年5月4日之前支付被告定金6萬(wàn)元，于2015年5月30日之前支付被告50萬(wàn)元，于2015年6月14日支付被告15萬(wàn)元，于2015年10月31日支付被告37萬(wàn)元，兩原告通過(guò)向銀行貸款方式支付被告232萬(wàn)元，兩原告在被告遷戶口當(dāng)日支付被告15萬(wàn)元。原、被告雙方確認(rèn)，在2015年10月31日之前，雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)；在2015年11月30日前，被告騰出該房屋并通知兩原告進(jìn)行驗(yàn)收交接。2015年5月4日，被告出具收條確認(rèn)收到兩原告支付的定金6萬(wàn)元。2015年5月30日，被告出具收條確認(rèn)收到兩原告支付的房款50萬(wàn)元。2015年6月14日，被告出具收據(jù)確認(rèn)收到兩原告支付的房款15萬(wàn)元。2015年9月8日14：10分，兩原告向被告轉(zhuǎn)賬78萬(wàn)元。2015年9月8日15：21分，被告將兩原告轉(zhuǎn)賬的78萬(wàn)元通過(guò)轉(zhuǎn)賬的方式退回兩原告賬戶。2015年9月12日，被告姚蔚驥向兩原告發(fā)出《告知書(shū)》稱，兩原告名下尚有住宅兩套，根據(jù)上海市住房限購(gòu)政策，不符合再次購(gòu)房的條件，無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，故書(shū)面通知合同予以解除，同時(shí)要求兩原告在3日內(nèi)提供用于退還已支付房款的銀行賬號(hào)，逾期未提供的，將打回先前兩原告轉(zhuǎn)賬賬戶。2015年9月13日，兩原告向被告發(fā)出《告知書(shū)回復(fù)》表明，對(duì)被告單方面解除合同的主張不予認(rèn)可，在簽訂合同時(shí)原告已明確告知被告當(dāng)時(shí)原告名下有兩套房屋，準(zhǔn)備置換一套學(xué)區(qū)房，而跟被告簽訂合同后，原告第一時(shí)間就出售了其中一套房屋，在合同約定過(guò)戶時(shí)間之前，兩原告肯定滿足房產(chǎn)交易過(guò)戶的條件。同日，兩原告向被告轉(zhuǎn)賬76萬(wàn)元，并再向被告發(fā)出《通知》及貸款資料提交單，表明當(dāng)日已向被告支付76萬(wàn)元房款，并要求被告提供資料配合兩原告辦理房屋貸款手續(xù)。2015年9月15日，被告通過(guò)轉(zhuǎn)賬方式退回兩原告5萬(wàn)元。2015年9月18日，被告通過(guò)兩次轉(zhuǎn)賬方式分別退回兩原告71萬(wàn)元、71萬(wàn)元。至此，被告將已收到的兩原告支付款項(xiàng)已全部退還兩原告。 另查明，2015年9月15日，上海市乾溪路251弄1號(hào)601室房屋的權(quán)利人由之前的兩原告變更為案外人陸鋒、宋燕燕。目前，在兩原告名下的位于上海市真華路1615弄35號(hào)602室房屋上，尚有房貸未還清。 在2015年11月19日第一次庭審結(jié)束后，由于兩原告沒(méi)有能力將剩余房款交到法院，在本院向其釋明后，兩原告于2015年11月27日向本院提交了變更訴訟請(qǐng)求的申請(qǐng)，將繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求變更為解除合同的訴訟請(qǐng)求，并在2015年12月14日第二次庭審中確定了變更后的訴訟請(qǐng)求。 在2015年12月14日的庭審中，兩原告提出對(duì)系爭(zhēng)房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估申請(qǐng)。本院通過(guò)上海市高級(jí)人民法院委托上海百盛房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱百盛公司）對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行評(píng)估。百盛公司出具了估價(jià)報(bào)告。百盛公司按照國(guó)家建設(shè)部、國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》的要求，采用比較法和收益法，以2015年12月14日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，對(duì)系爭(zhēng)房屋市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)評(píng)估結(jié)論為：系爭(zhēng)房屋總價(jià)為503萬(wàn)元。

　　裁判結(jié)果

　　上海市浦東新區(qū)人民法院于2016年4月27日作出（2015）浦民一（民）初字第36479號(hào)民事判決：一、解除原告齊琳、伍永飛與被告姚蔚驥于2015年6月14日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》；二、被告姚蔚驥應(yīng)于本判決生效之日起十日賠償原告齊琳、伍永飛房屋部分差價(jià)損失120萬(wàn)元。宣判后，被告姚蔚驥向上海市第一中級(jí)人民法院提出上訴。上海市第一中級(jí)人民法院于2016年8月3日作出（2016）滬01民終7565號(hào)民事判決，駁回上訴，維持原判。

　　法院認(rèn)為

　　雙方就系爭(zhēng)房屋網(wǎng)簽的《上海市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。根據(jù)法律規(guī)定，依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自解除合同。合同簽訂后，被上訴人積極履行合同義務(wù)，及時(shí)按照合同約定給付價(jià)款，且出售了名下一套房產(chǎn)，并于2015年9月15日完成該套房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)，在合同約定的過(guò)戶日期前，原告已經(jīng)具備了進(jìn)行過(guò)戶的條件，系爭(zhēng)買(mǎi)賣(mài)合同的履行并不存在障礙。至于需要雙方重新網(wǎng)簽合同方能過(guò)戶，僅系行政登記的需要，并不需要雙方對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的權(quán)利義務(wù)予以重新約定，被告應(yīng)當(dāng)予以配合以履行合同義務(wù)，因而并不存在合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)之情形。故被告以原告不符合再次購(gòu)房的條件無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的為由解除合同，于法無(wú)據(jù)，顯屬違約。根據(jù)法律規(guī)定，合同解除后，守約方可要求違約方賠償其損失。對(duì)于本案中損失的認(rèn)定，首先，雖然被告已于2015年9月18日將原告所給付的購(gòu)房款全部退回，但在被告不享有解約權(quán)的情況下，該行為僅屬其單方行為，并不發(fā)生合同解除的法律后果，而原告提起本案訴訟的訴請(qǐng)也是要求繼續(xù)履行合同，之后因?yàn)槁男心芰Φ膯?wèn)題于2015年12月14日庭審中才確定變更訴訟請(qǐng)求為解除合同，故以2015年12月14日作為評(píng)估系爭(zhēng)房屋價(jià)值的時(shí)間節(jié)點(diǎn)；其次，從雙方實(shí)際履行情況來(lái)看，合同約定的房?jī)r(jià)為355萬(wàn)元，原告在簽訂合同后已經(jīng)支付了225萬(wàn)元，且原告為履行本案合同而出售了自己名下的一套房產(chǎn)，該套房屋因房?jī)r(jià)上漲也產(chǎn)生一定的差價(jià)損失；故綜合考慮本案的實(shí)際履行情況、被告的過(guò)錯(cuò)程度、原告的實(shí)際損失以及保護(hù)守約方的利益等因素，被告向原告支付差價(jià)損失120萬(wàn)元尚屬合理。

　　案例評(píng)析

　　在本案中，法院對(duì)可得利益賠償金額120萬(wàn)元的最終認(rèn)定，需要經(jīng)歷四個(gè)步驟，即可得利益金額的確定性（即證明標(biāo)準(zhǔn)）→可得利益金額的計(jì)算方法選取→可得利益金額的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)選取→可得利益金額的最終確定（可預(yù)見(jiàn)規(guī)則的檢驗(yàn)）。

　　第一步：可得利益金額的確定性

　　可得利益是指合同在適當(dāng)履行以后可以實(shí)現(xiàn)和取得的財(cái)產(chǎn)利益?？傻美孀鳛橐环N未來(lái)利益，其確定性要求也很重要。在傳統(tǒng)理論上，對(duì)于確定性的證明標(biāo)準(zhǔn)是采取較低標(biāo)準(zhǔn)的。美國(guó)法院對(duì)此的證明標(biāo)準(zhǔn)采取了“事實(shí)——數(shù)額區(qū)分規(guī)則”，即證明損失數(shù)額的合理確定程度一般低于證明損害事實(shí)或者原因的程度。[1]德國(guó)法院將責(zé)任成立的因果關(guān)系適用《德國(guó)民事訴訟法》第286條，責(zé)任范圍的因果關(guān)系適用《德國(guó)民事訴訟法》第287條，其證明程度與前者不同。前者的證明度應(yīng)達(dá)到可謂其為“真實(shí)”的真實(shí)性，而后者則僅要求較低的蓋然性。[2]對(duì)于可得利益金額的確定性的證明標(biāo)準(zhǔn)，最近幾十年，逐漸被放松。根據(jù)《美國(guó)統(tǒng)一商法典》第1－106條之評(píng)注第11條以及第2－715條之評(píng)注第4條的解釋，對(duì)于確定性的要求是，損害“不必達(dá)到數(shù)學(xué)意義上的精確程度”，“最多就是一個(gè)近似的數(shù)值”，并且“可以按照周?chē)槭轮碌娜魏魏侠淼姆绞絹?lái)證明損害”，“被證明達(dá)到了有關(guān)事實(shí)所允許的確定和準(zhǔn)確程度即可”。

　　我國(guó)《合同法》沒(méi)有關(guān)于可得利益的確定性規(guī)定，法官在處理該問(wèn)題無(wú)所適從，對(duì)確定性的判斷，在模糊難以把握的時(shí)候，常常是一念之間的問(wèn)題。這也導(dǎo)致當(dāng)事人可得利益賠償保護(hù)在司法上處于一種不確定的狀態(tài)，不利于對(duì)交易秩序安全的保障和鼓勵(lì)交易目的的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第108條規(guī)定，我國(guó)民事訴訟的一般證明標(biāo)準(zhǔn)是高度蓋然性標(biāo)準(zhǔn)。此外，在民事訴訟中還應(yīng)存在證明標(biāo)準(zhǔn)被拔高或降低兩種例外情形，如《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第109條規(guī)定了拔高的情形。可得利益本身未來(lái)不確定性特點(diǎn)導(dǎo)致了證明難度，結(jié)合外國(guó)的司法實(shí)踐，我們?cè)谒痉▽?shí)踐中應(yīng)適當(dāng)降低蓋然性標(biāo)準(zhǔn)，即“如果由于被告不法行為導(dǎo)致?lián)p害難以證明，那么即使原告所提供的證據(jù)不是非常充分，但只要達(dá)到公平合理，法院也可推定其為正確”。

　　在本案中，原告齊琳、伍永飛向被告姚蔚驥購(gòu)買(mǎi)的系爭(zhēng)房屋，無(wú)論是居住還是轉(zhuǎn)售，原告齊琳、伍永飛因系爭(zhēng)房屋的房?jī)r(jià)上漲而產(chǎn)生的增值損失是顯而易見(jiàn)的。如果是居住目的，會(huì)產(chǎn)生原告齊琳、伍永飛在解除本合同的前提下另次購(gòu)買(mǎi)房屋導(dǎo)致的差價(jià)損失；如果是轉(zhuǎn)售，會(huì)產(chǎn)生假設(shè)在被告姚蔚驥履行合同、原告齊琳、伍永飛得到系爭(zhēng)房屋后的轉(zhuǎn)售差價(jià)損失。這兩種損失都是可以合理確定的。

　　第二步：可得利益金額的計(jì)算方法選取

　　損害賠償?shù)挠?jì)算方法可分為具體的計(jì)算方法與抽象的計(jì)算方法。[3]前者是指根據(jù)受害人具體遭受的損失、支出的費(fèi)用來(lái)計(jì)算損害金額，后者是指按照當(dāng)時(shí)社會(huì)的一般情況來(lái)確定損害金額，而不考慮受害人的特定情況。這兩種計(jì)算方法的主要區(qū)別為是否將受害方的主觀因素加以考慮。具體計(jì)算方法旨在恢復(fù)權(quán)利人實(shí)際遭受的全部損失，它著眼于具體的實(shí)際情況，也就是以合同未違反情況下非違約方所應(yīng)得到的全部利益為其損害金額。抽象計(jì)算方法并不注重非違約方的特定損失，但卻要給當(dāng)事人以一種合理的賠償。[4]可得利益賠償，是基于合同法的全部損害賠償原則，應(yīng)盡可能以損害事故的具體事實(shí)為依據(jù)，原則上采取具體的計(jì)算方法。但是，一方面，由于民法上對(duì)于具體的計(jì)算方法和抽象的計(jì)算方法沒(méi)有原則例外之分，是將兩種計(jì)算方法同等并列；另一方面，抽象計(jì)算方法本身在舉證和糾紛的迅速解決上也有許多優(yōu)越性，權(quán)利人可能因?yàn)榕e證上的考慮而選擇抽象的計(jì)算方法，因此，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人在兩種方法上進(jìn)行選擇。[5]當(dāng)然，在計(jì)算方法上確定上賦予法官以某些裁量權(quán)，該裁量權(quán)必須限定在當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求范圍內(nèi)。只有在當(dāng)事人主張較高的計(jì)算方法不能得到支持時(shí)，法官都能主動(dòng)依據(jù)裁量權(quán)決定采取另一種計(jì)算方法，不能因?yàn)橛?jì)算的可得利益較高的計(jì)算方法不能得到支持，也不發(fā)揮司法能動(dòng)性，對(duì)整個(gè)訴訟請(qǐng)求以此為由予以駁回。

　　在本案中，原告齊琳、伍永飛選擇了抽象的計(jì)算方法，向法院提出對(duì)系爭(zhēng)房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的申請(qǐng)，法院應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)可。

　　第三步：可得利益金額的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)選取

　　無(wú)論是采用具體的計(jì)算方法還是抽象的計(jì)算方法，不同標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格、時(shí)間和地點(diǎn)對(duì)計(jì)算可得利益賠償有很大影響。對(duì)于可得利益，就價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)而言，存在市場(chǎng)價(jià)格、轉(zhuǎn)售價(jià)格、補(bǔ)進(jìn)價(jià)格、合同價(jià)格、成本價(jià)格，應(yīng)該選擇哪一種價(jià)格作為計(jì)算可得利益損失的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)呢？當(dāng)事人雙方因利益不同、認(rèn)識(shí)不同，可能會(huì)發(fā)生很大分歧。這就需要依據(jù)具體的情況來(lái)確定價(jià)格。在時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)上，有合同解除日、起訴日、中間最高價(jià)格日、口頭辯論終結(jié)日等時(shí)點(diǎn)，應(yīng)根據(jù)不同合同類(lèi)型、合同目的和違約形態(tài)，結(jié)合當(dāng)事人的請(qǐng)求，由法院合理決定采取哪種時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《合同法》第62條第2項(xiàng)規(guī)定，“價(jià)款或者報(bào)酬不明確的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行”。關(guān)于合同的履行地，如果在合同中約定了合同的履行地點(diǎn)，就應(yīng)當(dāng)參照約定的履行地點(diǎn)進(jìn)行可得利益賠償?shù)挠?jì)算，否則，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第62條第3項(xiàng)的規(guī)定來(lái)確定合同的履行地點(diǎn)，即“履行地點(diǎn)不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動(dòng)產(chǎn)的，在不動(dòng)產(chǎn)所在地履行；其他標(biāo)的，在履行義務(wù)一方所在地履行”。

　　在本案中，原告齊琳、伍永飛主張的可得利益損失，實(shí)際就是合同價(jià)格與評(píng)估價(jià)格的差額。因此，在價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)上，選擇了市場(chǎng)價(jià)格、合同價(jià)格。在時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)上，原告齊琳、伍永飛選擇了合同解除日，法院予以確認(rèn)，因?yàn)楹贤獬螅沁`約方即原告齊琳、伍永飛有義務(wù)防止損失擴(kuò)大，如未盡此義務(wù)，也應(yīng)由非違約方即原告齊琳、伍永飛承擔(dān)損失。在本案中，對(duì)于合同解除日，被告姚蔚驥其于2015年9月12日以《告知書(shū)》的形式提出解除與兩原告簽訂的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，所以，合同解除日是2015年9月12日，故評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)該是2015年9月12日，而原告齊琳、伍永飛認(rèn)為是其將繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求變更為解除合同的訴訟請(qǐng)求之日，即2015年12月14日，法院認(rèn)為，首先，在被告不享有解約權(quán)的情況下，其于2015年9月12日以《告知書(shū)》的形式向原告提出解除合同的該行為僅屬其單方行為，并不發(fā)生合同解除的法律后果，故，2015年9月12日不能作為解除日，而原告提起本案訴訟的訴請(qǐng)也是要求繼續(xù)履行合同，之后因?yàn)槁男心芰Φ膯?wèn)題于2015年12月14日庭審中才確定變更訴訟請(qǐng)求為解除合同，故以2015年12月14日作為合同解除日，也即評(píng)估系爭(zhēng)房屋價(jià)值的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

　　第四步：可得利益金額的最終確定（可預(yù)見(jiàn)規(guī)則的檢驗(yàn)）

　　可得利益金額的最終確定，不僅要考慮一些減少規(guī)則是否適用，比如過(guò)失相抵規(guī)則、減輕損害規(guī)則、損益相抵規(guī)則，還要最終接受可預(yù)見(jiàn)規(guī)則的檢驗(yàn)，即可得利益賠償金額不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。在適用可預(yù)見(jiàn)規(guī)則時(shí)，主要從其構(gòu)成要件上進(jìn)行把握：預(yù)見(jiàn)主體是違約一方。預(yù)見(jiàn)的時(shí)間是合同簽訂時(shí)。預(yù)見(jiàn)的范圍是指預(yù)見(jiàn)到損害的類(lèi)型或類(lèi)型與程度。預(yù)見(jiàn)標(biāo)準(zhǔn)是以一個(gè)抽象的“理性人”、“常人”、“善良家父”等之類(lèi)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷。對(duì)于抽象的損害，法律推定是屬于違約一方的可預(yù)見(jiàn)范圍之內(nèi)的；對(duì)于具體的損害，應(yīng)由受害人對(duì)具體的情事進(jìn)行舉證，在此基礎(chǔ)上，法院再依此一抽象的“理性人”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷，以確定是否屬于當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)范圍之內(nèi)的損害。

　　在本案中，合同價(jià)格是355萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)格是503萬(wàn)元，差價(jià)為148萬(wàn)元。在這差價(jià)前提下，原告齊琳、伍永飛僅主張120萬(wàn)元的可得利益損失。本案中沒(méi)有減少規(guī)則可供適用，只需進(jìn)行可預(yù)見(jiàn)規(guī)則的適用。在雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的2015年6月14日，在政府出臺(tái)鼓勵(lì)房屋買(mǎi)賣(mài)一系列政策的刺激下，房屋價(jià)格處于上漲狀態(tài)，因此，被告姚蔚驥在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)可以預(yù)見(jiàn)到如果其違約會(huì)造成原告齊琳、伍永飛的實(shí)際房屋差價(jià)損失及其程度。在此需要特別說(shuō)明的是，司法實(shí)踐中往往將對(duì)違約金調(diào)整考慮的因素想當(dāng)然地運(yùn)用到實(shí)際損失即可得利益損失上來(lái)，有所欠妥。只有在法院采取酌定可得利益損失方法的條件下才有適用的一定空間。