什么情況下可以拒絕交納物業(yè)費(fèi)？

法律依據(jù)與業(yè)主權(quán)利

修訂前的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持?！被诖?，業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)需要基于正當(dāng)理由。

修訂后的司法解釋刪除了相關(guān)條款，原司法解釋中的部分內(nèi)容被民法典所吸收，其中民法典關(guān)于支付物業(yè)費(fèi)規(guī)定如下：

《民法典》第九百四十四條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

《民法典》前述條款規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。并未直接涉及業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)有無正當(dāng)理由的情況。有律師認(rèn)為，在實(shí)踐中若業(yè)主拒絕交物業(yè)費(fèi)仍適用“需要基于正當(dāng)理由”這一原則。在司法實(shí)踐中，對(duì)正當(dāng)理由的認(rèn)定一般限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同存在重大瑕疵。

可以拒交物業(yè)費(fèi)的5種情況

因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題還未交房，物業(yè)費(fèi)是由開發(fā)商繳納；

物業(yè)公司未履行物業(yè)合同服務(wù)責(zé)任的，全體業(yè)主可以拒交，但要有有力的證據(jù)；

物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到物業(yè)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)；

物業(yè)公司沒有物價(jià)管理部門各項(xiàng)審批文件原件；

物業(yè)公司擅自增加的收費(fèi)項(xiàng)目、擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的。

物業(yè)費(fèi)不能拒交的誤區(qū)

未居住使用可拒交物業(yè)費(fèi)？錯(cuò)！   小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要是公共性服務(wù)收費(fèi)。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)費(fèi)一般包括清潔衛(wèi)生費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行及維護(hù)費(fèi)用等。所以，就算你買了房沒有入住，同樣不能拒交小區(qū)的物業(yè)費(fèi)（物業(yè)明確指出不交鑰匙可以不交物業(yè)費(fèi)的除外）。

未簽物業(yè)合同可拒交物業(yè)費(fèi)？錯(cuò)！   根據(jù)《民法典》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)業(yè)主具有約束力。所以，只要業(yè)主委員會(huì)同意了與物業(yè)管理公司協(xié)議中的條款，且業(yè)主事實(shí)上已經(jīng)接受了物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務(wù)，就應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生的服務(wù)向物業(yè)公司繳費(fèi)。

原業(yè)主欠費(fèi)可拒交物業(yè)費(fèi)？錯(cuò)！   根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。若房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生交易后，原業(yè)主所欠的物業(yè)費(fèi)須及時(shí)補(bǔ)交，否則將影響新業(yè)主的正常居住。

相關(guān)法條

《物業(yè)管理?xiàng)l例(2018修訂)》   第四十一條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

[《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2021.1.1）]   第二條 物業(yè)服務(wù)人違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

[《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)<北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)>的通知》]   22、有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或要求返還多交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：   (1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯的；   (2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的。

 來源：北大法寶法律法規(guī)數(shù)據(jù)庫、每天學(xué)點(diǎn)法律知識(shí)修訂補(bǔ)充，供普法參考

重慶承業(yè)律師事務(wù)所擁有豐富的物業(yè)糾紛處理經(jīng)驗(yàn)，我們的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)能夠?yàn)槟峁┤娴姆勺稍兒痛矸?wù)。無論是物業(yè)費(fèi)拒交的正當(dāng)理由，還是物業(yè)服務(wù)合同的履行瑕疵，我們都能為您提供專業(yè)的法律支持。選擇重慶承業(yè)律師事務(wù)所，讓您的權(quán)益得到最大保障。如果您有任何物業(yè)糾紛問題，歡迎隨時(shí)聯(lián)系重慶承業(yè)律師事務(wù)所。我們將竭誠為您服務(wù)，確保您的合法權(quán)益得到充分維護(hù)。