租賃毛坯房后裝修，退租能否拆走裝修？

案件背景

2021年6月，趙女士將一套300余平方米的毛坯房，出租給熹悅公司使用，租期4年。熹悅公司對房屋進(jìn)行了整體裝修，用于經(jīng)營月子中心。《房屋租賃合同》約定，在租賃期間承租方違約，承租方要留下所有裝修配置。

一年后，熹悅公司退出，將房內(nèi)裝修及物品留給承租人和禾公司使用。趙女士同意和禾公司承租，但未與熹悅公司辦理交接。2023年7月，和禾公司提前解約，并將中央空調(diào)、熱水器、內(nèi)嵌式射燈、插座、門鎖、開關(guān)面板等設(shè)施拆走。

法律訴訟

趙女士趕到現(xiàn)場時，發(fā)現(xiàn)和禾公司已搬離。雙方因租金、違約金、裝修損失等產(chǎn)生糾紛，趙女士將和禾公司訴至法院，索賠裝修損失66130元，支付租金、違約金47000元。

被告答辯

對此，和禾公司辯稱，該公司與熹悅公司是關(guān)聯(lián)公司；房屋添置的中央空調(diào)、熱水器、筒燈、射燈、開關(guān)面板等都是熹悅公司留給他們公司使用的。這些物品理應(yīng)歸公司所有，不同意返還，更談不上賠償。

法院審理

房山法院經(jīng)審理認(rèn)為，房屋租賃合同約定，租賃合同解除時，按照保持現(xiàn)狀的方式處理；承租方違約解除時，賠付一個月租金違約金，并且留下所有裝修配置。案件爭議點(diǎn)為上述合同條款應(yīng)如何解釋。

“裝修配置”是在一定范圍內(nèi)進(jìn)行的一整套施工和設(shè)計(jì)方案，具有一定的使用價值且與房屋具有某種程度的不可分割性。“裝修配置”難以擴(kuò)大解釋到包含可分離的家具和家電。

從行為性質(zhì)和目的來看，承租人以毛坯狀態(tài)承租案涉房屋，對案涉房屋進(jìn)行裝飾裝修、添置家具家電，趙女士同意和禾公司以熹悅公司退租時的原狀使用案涉房屋，可同時滿足趙女士出租房屋以及和禾公司生產(chǎn)經(jīng)營的需要。

從交易習(xí)慣的角度看，租戶在退租時可以帶走自行添置的家具家電等可以與房屋裝修分離的設(shè)施設(shè)備，所以熹悅公司將空調(diào)、熱水器等家電留給和禾公司使用亦屬合理。

法院判決

法院認(rèn)定熹悅公司退租時留下的裝修配置不應(yīng)包含空調(diào)、熱水器等家電，但應(yīng)包括射燈、插座、開關(guān)面板裝修材料。和禾公司拆除射燈、插座等裝修材料，構(gòu)成違約，應(yīng)賠償損失。

在合同履行期間，和禾公司還存在遲延給付租金等行為。最終，法院判決和禾公司給付趙女士裝修損失6000元、違約金22000元。

二審結(jié)果

和禾公司不服一審判決，提起上訴；二審法院判決駁回上訴，維持原判。

法官提醒

在日常生產(chǎn)生活中，出于經(jīng)營或者生活需要，承租人通常會對租賃的房屋進(jìn)行一番裝修改造。裝修前，承租人一定要與出租人進(jìn)行充分有效地溝通，并在租賃合同中充分體現(xiàn)雙方的意思表示。要以租賃合同或者補(bǔ)充約定的方式，明確裝飾裝修的范圍、種類、數(shù)量等，并約定房屋租賃關(guān)系結(jié)束時裝飾裝修物的歸屬或者折價問題，避免產(chǎn)生糾紛。

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