房屋租賃期間，物品發(fā)生損耗怎么辦？發(fā)生損耗后賠償責(zé)任應(yīng)該由誰承擔(dān)？要回答這些租房過程中的常見問題，需要明白一個概念：合理使用租賃物，那么，“合理使用”的限度又在哪里？
《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第七百零九條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。 對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定（即協(xié)議補(bǔ)充、合同相關(guān)條款或者交易習(xí)慣）仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。
合理使用租賃物致使租賃物受到損耗的，承租人不承擔(dān)賠償責(zé)任
裁判結(jié)果 法院經(jīng)審查認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)在于案涉房屋墻面發(fā)霉是否系因承租人小王不合理使用造成，進(jìn)而決定本案是否存在違約行為及違約責(zé)任。
本案中，房東提供照片說明小王在承租使用房屋的過程中，不及時通風(fēng)致屋內(nèi)水汽過重，從而導(dǎo)致墻體發(fā)霉。法院認(rèn)為，在房東告知小王房屋墻體發(fā)霉后，根據(jù)雙方溝通情況，小王已經(jīng)與家人溝通日常開窗、購買除濕盒來應(yīng)對，作為承租人面對臨時發(fā)生的房屋墻面狀況，已盡到相應(yīng)減損義務(wù)。如房東認(rèn)為小王未盡到減損義務(wù)，或有其他不當(dāng)使用行為，則應(yīng)當(dāng)就減損義務(wù)的來源、具體行為方式等進(jìn)一步舉證證明，否則承擔(dān)不利后果。且小王亦提交證據(jù)，就案涉房屋漏雨發(fā)霉已有案外人給予房東補(bǔ)償，進(jìn)一步反駁房東提出的主張，故綜合現(xiàn)有證據(jù)及法院查明的事實(shí)，無法證明系由小王不當(dāng)使用房屋造成房屋墻體發(fā)霉。
因小王在本案房屋租賃合同履行過程中不存在違約行為，故對房東主張小王承擔(dān)損害賠償?shù)恼埱?，因無相應(yīng)事實(shí)依據(jù)，法院不予支持。
法條鏈接 《民法典》第七百一十條：承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。
法官釋法 此處的“損耗”，即合理損耗，是指租賃物的正常磨損、揮發(fā)、氧化或者其他功能的退化或者降低情形。判斷損耗是否合理可以依據(jù)以下標(biāo)準(zhǔn)：
1.當(dāng)事人的約定，如果當(dāng)事人在租賃合同中對判斷租賃物損耗有明確的約定，則依該約定。
2.由租賃物自身性質(zhì)決定，租賃物的性質(zhì)可以決定承租人的使用方法，租賃物的性質(zhì)同樣可以決定租賃物的損耗是否合理，通常而言，按照租賃物的性質(zhì)使用租賃物，產(chǎn)生的損耗就應(yīng)是合理的。 承租人按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，租賃物因使用受到損耗屬于正常情形。出租人在訂立租賃合同時已經(jīng)將租賃物折舊的價(jià)值計(jì)入了租金之中，承租人交付租金并合理使用租賃物時，若要求承租人對租賃物的正常損耗承擔(dān)損害賠償責(zé)任，有失公平。
因此，承租人對租賃物的使用符合約定的使用方法或租賃物的性質(zhì)使用產(chǎn)生的損耗，常見包括地面磨損，家具、電器老化，廚房污漬，沙發(fā)表面起球等，都屬于正常使用的合理損耗，是租賃物被使用的正常結(jié)果，承租人不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
不合理使用租賃物致使租賃物受損的，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任
案情簡介 2023年1月，房東與小趙簽訂房屋租賃合同，主要內(nèi)容為：小趙不得擅自養(yǎng)寵物，否則視為小趙違約，押金及房租不退還。簽訂合同后，房東交付房屋，小趙付清第一個月租金、押金及中介費(fèi)。2023年2月，房東發(fā)現(xiàn)小趙在案涉房屋內(nèi)養(yǎng)寵物，且因小趙在屋內(nèi)養(yǎng)寵物導(dǎo)致沙發(fā)破損。雙方在協(xié)商沙發(fā)破損問題的過程中發(fā)生過爭執(zhí)。后，房東訴至法院，要求小趙賠償其修復(fù)案涉沙發(fā)費(fèi)用2800元。
裁判結(jié)果 法院認(rèn)為，小趙與房東簽訂的房屋租賃合同，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。合同約定承租方即小趙不得擅自養(yǎng)寵物，但小趙在履行與房東之間房屋租賃合同過程中，違反合同約定飼養(yǎng)寵物，導(dǎo)致寵物損壞了室內(nèi)的沙發(fā)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)、賠償損失的責(zé)任?，F(xiàn)房東要求小趙承擔(dān)其修復(fù)沙發(fā)的費(fèi)用于法有據(jù)，法院予以支持。
法條鏈接 《民法典》第七百一十一條：承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。
法官釋法 本條是與《民法典》第七百一十條相對應(yīng)的規(guī)定，所要明確的問題是，承租人違反約定的方法使用租賃物的責(zé)任。如何區(qū)分損失與損耗呢？必須具體到個案判斷承租人是否按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，研究承租人的使用與出租人損失之間的因果關(guān)系。 本案中，在房屋租賃過程中，鑒于個體間對是否同意飼養(yǎng)寵物存在態(tài)度差異，出租人和承租人均應(yīng)按照達(dá)成一致的合同履行。但無論是合意飼養(yǎng)寵物還是擅自飼養(yǎng)寵物，由寵物而引發(fā)的家具破損等均屬于未按照約定方式或者未根據(jù)租賃物性質(zhì)使用的不合理使用方式，由此產(chǎn)生的損耗屬于不合理損耗，根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)法則，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。此外，常見的還包括暴力使用造成的地板磚、墻體損壞，以及馬桶蓋斷裂、廚房煤氣灶表面較大凹陷、桌椅表面較大面積破損等。
綜上可見，決定承租人是否承擔(dān)房屋損耗賠償責(zé)任的關(guān)鍵在于是否合理使用房屋，即承租人是否按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物。因此，建議出租人和承租人在簽訂房屋租賃合同時注意完備相關(guān)責(zé)任承擔(dān)條款，交割時記錄房屋狀態(tài)，租住過程中發(fā)生問題及時溝通，并保留相關(guān)證據(jù)，以維護(hù)自身合法權(quán)益。
50010302002461號