多地實(shí)施空置房物業(yè)費(fèi)打折政策
近期，多地推出空置房物業(yè)費(fèi)打折的優(yōu)惠政策，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已有10多個(gè)城市加入空置房物業(yè)費(fèi)打折行列。其中，甘肅蘭州新區(qū)規(guī)定，對(duì)連續(xù)未入住6個(gè)月以上的空置住宅，申請(qǐng)通過的物業(yè)費(fèi)按50%收取。
多個(gè)城市空置房物業(yè)費(fèi)打折
2月28日，湖南長(zhǎng)沙發(fā)布通知，自3月1日起，針對(duì)已辦理房屋交付手續(xù)卻未入住或未使用的空置房，物業(yè)費(fèi)繳納實(shí)行階梯式優(yōu)惠。交房次月起連續(xù)空置至第24個(gè)月，按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%繳納;從第25個(gè)月起至空置結(jié)束，按90%繳納。
江蘇省鎮(zhèn)江市發(fā)改委、住建局、市場(chǎng)監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)出通知，自2月1日起，對(duì)連續(xù)空置6個(gè)月以上的住宅，經(jīng)業(yè)主書面告知、物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后，空置期間前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。
山東青島規(guī)定在普通住宅前期物業(yè)服務(wù)期間，若住宅連續(xù)空置6個(gè)月(含)以上，業(yè)主書面告知物業(yè)服務(wù)人并經(jīng)雙方確認(rèn)后，自空置之日起，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)(含電梯運(yùn)行費(fèi))按不超過前期物業(yè)服務(wù)合同約定的60%交納，界定空置以水、電、氣均未使用為基準(zhǔn)，或者由雙方協(xié)商確定。
順應(yīng)市場(chǎng)變化 緩解業(yè)主壓力
長(zhǎng)期以來，物業(yè)公司和業(yè)主在空置房物業(yè)費(fèi)問題上一直爭(zhēng)議不斷，業(yè)主覺得自己沒實(shí)際享受到物業(yè)服務(wù)，全額繳費(fèi)不合理;物業(yè)公司則強(qiáng)調(diào)公共服務(wù)成本不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別房屋空置就減少。此外，多地存在物業(yè)費(fèi)長(zhǎng)期“高收費(fèi)、低服務(wù)”的情況，更讓雙方矛盾愈發(fā)激烈。
在長(zhǎng)沙擁有3套房產(chǎn)的劉先生說：“以前每個(gè)月看著物業(yè)費(fèi)賬單，心里就發(fā)愁。房子空著，不僅沒收益，還得往外掏物業(yè)費(fèi)?，F(xiàn)在好了，物業(yè)費(fèi)可以打折，每個(gè)月能省下好幾百塊錢?！?/p>
對(duì)因工作變動(dòng)導(dǎo)致房屋空置的張女士來說，這一政策同樣是雪中送炭。“公司派我長(zhǎng)期到外地任職，房子突然空下來，我還擔(dān)心物業(yè)費(fèi)會(huì)是個(gè)負(fù)擔(dān)。如果費(fèi)用能打折就真的太好了?！?/p>
法律依據(jù)與專家觀點(diǎn)
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。
北京律師王久成表示，部分地方政府從民生與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度出發(fā)，出臺(tái)了地方性文件允許空置房物業(yè)費(fèi)打折優(yōu)惠。一方面減輕業(yè)主開支壓力，改善民生;另一方面，降低房產(chǎn)持有成本，可以刺激人們的購(gòu)房積極性。
中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)專家組成員李明說：“這些政策的出臺(tái)，反映了各地政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)以及業(yè)主訴求的積極回應(yīng)。通過打折優(yōu)惠，一定程度上緩解了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)壓力，也有助于平衡物業(yè)與業(yè)主之間長(zhǎng)期存在的矛盾?！?/p>
物業(yè)公司的機(jī)遇與挑戰(zhàn)
對(duì)于優(yōu)惠政策的實(shí)施，有些物業(yè)公司看到了其中的機(jī)遇，一家大型物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人說：“這其實(shí)是一個(gè)促使我們提升服務(wù)質(zhì)量、拓展業(yè)務(wù)的契機(jī)。收入減少了，我們就得思考怎么用更高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)留住業(yè)主。比如我們可以拓展家政服務(wù)、社區(qū)團(tuán)購(gòu)等多元業(yè)務(wù)，尋找新的盈利點(diǎn)?！?/p>
在他看來，如果能和長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主達(dá)成共識(shí)，即便費(fèi)用打折，也比收不上物業(yè)費(fèi)好得多。而且通過提升服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)從單純收取物業(yè)費(fèi)向綜合服務(wù)提供商轉(zhuǎn)型，反而能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。
李明說：“對(duì)于物業(yè)行業(yè)而言，這既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。物業(yè)企業(yè)通過拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域、提高服務(wù)質(zhì)量，能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展?！?/p>
空置房難界定 全國(guó)推廣面臨挑戰(zhàn)
在山東青島擁有一套空置房的馮先生說：“對(duì)于怎么算是空置房，我有點(diǎn)困惑，比如有時(shí)候回去住幾天的房子，能算空置嗎?希望能有更明確的標(biāo)準(zhǔn)。”
梳理發(fā)現(xiàn)，此次發(fā)布空置房物業(yè)費(fèi)打折政策的城市，多數(shù)以房屋交付后未入住或未使用為基礎(chǔ)，再結(jié)合時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)來界定。在具體的界定方式上，有的以水、電、氣使用情況為標(biāo)準(zhǔn)來判斷，有的以業(yè)主書面告知與物業(yè)確認(rèn)的方式。不過，這些方法都存在一些漏洞。
北京律師王玉臣表示，對(duì)于空置房目前還沒有全國(guó)統(tǒng)一的定義，通常是指長(zhǎng)期空置，未裝修、未入住、無水電消耗記錄的房屋。但現(xiàn)實(shí)生活中會(huì)存在一些問題，比如業(yè)主需要自己舉證證明房屋長(zhǎng)期處于空置狀態(tài)，由物業(yè)公司進(jìn)行評(píng)判，而評(píng)判本身具有一定的主觀性。
王久成指出，目前空置房的界定確實(shí)是個(gè)難題，不同的界定標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)導(dǎo)致政策執(zhí)行出現(xiàn)偏差，這也是全國(guó)推廣面臨的挑戰(zhàn)。另外，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、物業(yè)服務(wù)成本差異巨大，要制定統(tǒng)一的空置房物業(yè)費(fèi)打折標(biāo)準(zhǔn)并不容易。
針對(duì)空置房物業(yè)費(fèi)能否減免，全國(guó)性法律尚未有明確規(guī)定。王久成、王玉臣建議，該政策若想全國(guó)推廣需要完善相關(guān)立法，從國(guó)家層面制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)則。各地在進(jìn)行細(xì)化時(shí)，需制定切實(shí)可行的操作方案，可以嘗試引入人工智能或網(wǎng)絡(luò)化動(dòng)態(tài)監(jiān)控，做好《物業(yè)管理?xiàng)l例》與地方細(xì)則的銜接，明確各方權(quán)利義務(wù)，避免產(chǎn)生糾紛。
來源：云南法制報(bào)
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